Interview met Karel Van den Eynde, medeoprichter van projectontwikkelaar Miss Miyagi
Miss Miyagi kiest als alternatief projectontwikkelaar heel bewust voor herbestemming van bestaand vastgoed met een maatschappelijke meerwaarde. Wat hen ook onderscheidt van klassieke vastgoedontwikkelaars, is hun geïntegreerde aanpak van het inhoudelijke project én het vastgoedproject. Karel Van den Eynde “De problemen en noden van onze klanten noopten ons om naar creatieve oplossingen te zoeken.”
Wat maakt Miss Miyagi anders dan andere vastgoedbedrijven?
“Wij zijn Miss Miyagi 6 jaar geleden begonnen vanuit de intentie om een ander pad te volgen dan dat van een klassiek vastgoedbedrijf. Wij werken nagenoeg niet op residentiële projecten. Wij zijn ook nooit eigenaar van een gebouw, maar werken altijd in opdracht. We focussen ons op de ontwikkeling van programma’s in gebouwen die een maatschappelijke meerwaarde hebben en we zetten daarbij voor bijna 100 procent in op herbestemming en hergebruik van bestaand vastgoed. Onze klanten zijn onder meer steden en gemeenten, sociale en religieuze organisaties, eigenaren van – veelal bijzonder en soms complex – vastgoed, die meestal beperkte kennis hebben van vastgoed. Wij bieden hen die kennis, zodat ze op basis daarvan een gefundeerde beslissing kunnen nemen over de toekomstige bestemming van hun gebouw.”
Wat is precies jouw rol bij Miss Miyagi?
“Ik houd mij bezig met het dagelijks bestuur bij Miss Miyagi en doe daarnaast de business development van Teherbestemmen.be, ons zusterbedrijf dat zich toelegt op de vermarkting van vastgoed. Ik kom zelf uit de immobiliënwereld en heb 10 jaar een eigen makelaarskantoor gehad, waardoor ik wordt geacht een vrij goed beeld te hebben van wat er in de markt leeft.” (lacht)
Hoe ziet jullie aanpak eruit?
“Toen we begonnen lag de focus puur op herbestemming van vastgoed. Maar al snel stuitten we op problemen en noden bij de gebruikers – onze klanten – die ons noopten om naar creatieve oplossingen te zoeken. Die oplossingen kregen de vorm van zusterbedrijven, en elk van die bedrijven richt zich op een van de fases in het vastgoedproject, van idee tot exploitatie. Zo hebben we gaandeweg een eigen ecosysteem gecreëerd met 4 bedrijven. De eerste daarvan is Miss Miyagi, een alternatieve projectontwikkelaar die heel diverse partijen ondersteunt bij het ontwikkelen van hun vastgoed. Dat kan gaan van puur adviseren, over het zoeken van partnerschappen tot het coördineren van een complexe werf. Voor de financiering hebben we een tweede bedrijf opgericht, Stadsmakersfonds, een coöperatieve vennootschap die burgers toelaat om heel laagdrempelig te investeren in bijzondere herbestemmingsprojecten met een maatschappelijke meerwaarde. Daarbij moet je denken aan zorgprojecten, projecten rond psychologische ondersteuning, circulaire economie, beleving en ruimte. Zo kunnen de investeerders bijdragen aan de ontwikkeling van duurzame, sociale steden en dynamische buurten.”
En dat is iets volledig nieuws?
“In Vlaanderen wel, daar was het pionierswerk. Inmiddels zien we dat de grotere partijen in de Vlaamse markt deze denkwijze beginnen over te nemen. Ook van onze derde tak, Teherbestemmen.be, durf ik beweren dat het een volledige ‘herdenking’ is van de bestaande praktijk in makelaarsland. Teherbestemmen legt zich toe op de vermarkting van vastgoed, maar niet op de klassieke manier. We onderzoeken de mogelijkheden van een gebouw heel breed, vanuit alle verschillende invalshoeken en nemen daarbij alle factoren in rekening: erfgoedwaarde, architecturale en stedenbouwkundige kenmerken, brandveiligheid enzovoort. Eens we de vele ideeën voor zo’n gebouw hebben afgetoetst met alle actoren, brengen we het naar de markt, vergezeld van een studie met maximaal 3 degelijk onderbouwde en doorgerekende scenario’s. Zo maken we de mogelijkheden van zo’n gebouw heel tastbaar.”
Met het klassieke denken gaan we de vastgoedproblemen van het huidige Vlaanderen niet oplossen. We moeten naar een hertekening van de basisprincipes.
Karel Van den Eynde, medeoprichter van Miss Miyagi
Rest de vierde en laatste tak van jullie ecosysteem: Operating Collective. Wat is de kerntaak van dit bedrijf?
“Operating Collective (OPCO) is een alternatieve speler in het landschap van vastgoedexploitatie. Exploitatie is de ‘endgame’ van het bouwproces en draait rond de vraag: wat zijn de mogelijkheden van een gebouw na de oplevering? De focus op de ‘software’, de gebruiksmogelijkheden van een gebouw, wordt naar de toekomst toe belangrijker dan de ‘hardware’, het gebouw zelf. Vergelijk een kantoorgebouw uit 1995 met een kantoorgebouw anno 2025, en je ziet een product dat afgezien van de basisfunctie, een plaats om te werken, echt radicaal anders is. Bij het kantoorgebouw van de toekomst gaat het om zaken als beleving, flexibiliteit, ontmoeting en verbinding, om hoe je meerwaarde creëert op de werkvloer door bedrijven samen te brengen. Dat valt allemaal onder de noemer ‘exploitatie’, die we hebben verpakt in OPCO.”
Een van de uitdagingen voor de komende jaren is de creatie van ruimte in ons volgebouwde land. Hoe kijkt een projectontwikkelaar als Miss Miyagi aan tegen de bouwshift?
“Wij werken bijna uitsluitend rond hergebruik van bestaande gebouwen, dus onze projecten leggen geen beslag op de schaarse ruimte. En de bouwshift? Die zien we vooral als een uitdaging om out-of-the-box te denken. Dat is volgens ons ook de enige oplossing voor het probleem van het ruimtegebrek in ons land. De uitdagingen van vandaag zijn veel groter dan die van de afgelopen 40 jaar. We moeten daarom naar een hertekening van de basisprincipes. Wij proberen daar op onze manier aan bij te dragen.”
Bottom-up en bottom-down combineren
Welke evoluties ziet u in de vastgoedmarkt?
“De markt is de afgelopen 18 maanden enorm in verandering. Nog afgezien van de rentestijging, de inflatie en de bouwkosten die de pan uitrezen, tekent zich een kentering in denkwijze af. Want ook de maatschappij is sterk in verandering. Wij merken dat we in toenemende mate een snaar raken met onze manier van denken en handelen. Dat vertaalt zich niet alleen in groei, we zien het ook aan het aantal mensen dat spontaan bij ons solliciteert. Niets ten nadele van klassieke vastgoedbedrijven, maar het klassieke vastgoeddenken, dat eerder top-down werkt, heeft een zekere moeheid in zich. Hoe creëren we betere steden, meer betaalbare projecten en interessante plekken? Volgens ons door bottom-up en top-down te combineren. De kunst is daarbij om het spanningsveld in evenwicht te houden. Met te veel top-down krijg je alleen heel klassieke producten, bij te veel bottom-up is de slaagkans van projecten dan weer een stuk kleiner. Zoek de balans, en er komen fantastische projecten uit.”
