Dossier: Bouwsector
Van nulgroei tot een golf van faillissementen. Het gaat de bouwsector niet voor de wind en op korte termijn zit er weinig beterschap aan te komen. Nochtans is de residentiële woningnood nijpender dan ooit. Alleen al in Vlaanderen komen er tegen 2070 meer dan een miljoen inwoners bij. “We willen als sector niets liever dan bijdragen aan de woningbouw. Maar dan is er een visie rond ruimtelijke ordening nodig die het maatschappelijke belang boven het individuele plaatst.”
Johan De Vlieger, ceo bij projectontwikkelaar Bostoen en aannemersbedrijf BFB Construct en voorzitter van Embuild Oost-Vlaanderen, bij een nieuwbouwproject van zijn bedrijf in Mariakerke.
Tekst Laurens Fagard
Dat de woningmarkt voor grote uitdagingen staat, is een open deur intrappen. Met een bevolking die met de dag blijft toenemen, is de roep naar meer woningen dan ook extra luid. En toch zijn de signalen niet gunstig gezind. “We hebben betere tijden gekend”, steekt Johan De Vlieger van wal. Vanuit zijn rol als ceo bij projectontwikkelaar Bostoen en aannemersbedrijf BFB Construct en voorzitter van Embuild Oost-Vlaanderen ziet hij een sector die door een groot onweer gaat. “En dat voorspelt meestal niet veel goeds voor de hele economie. Als sector vertegenwoordigen we 13% van het bnp waardoor we een belangrijke graadmeter blijven. We stevenen af op een woningcrisis omdat weinig mensen beseffen dat wonen een primaire behoefte is.”
Vergunningen als boosdoener
Die woningcrisis is allerminst onverwacht te noemen en is te wijten aan een optelsom van een aantal factoren. “De grootste bron van ergernis moet wel het vergunningenbeleid zijn”, zegt Johan. “Zonder vergunningen, geen bouwproject en dus ook geen aanbod. Met de demografische evolutie, vergrijzing en meer samenlevingsvormen zoals nieuw samengestelde gezinnen of eenpersoonsgezinnen, is de vraag enorm. Zo schieten de prijzen de hoogte in waardoor de eindconsument rechtstreeks de dupe is.”
“Overheden pronken graag met cijfers waaruit blijkt dat het aantal definitief afgeleverde vergunningen in stijgende lijn is. Vorig jaar klokten we af op zo’n 40.000 in België. Maar plaats dat cijfer tegenover het aantal vergunningsaanvragen, en je krijgt een ander verhaal. Dat waren er vorig jaar maar liefst 130.000. Die verhouding van beide aantallen is dan weer in dalende lijn. Met sommige bevoegde overheden moeten we soms maanden tot jaren oeverloos overleggen. De essentie is soms ver te zoeken. Het gaat niet meer over ruimtelijke ordening, maar over de kleur van de baksteen tot de vorm van een dakpan.”
Ook de kostprijs van de bouwmaterialen onder de controle houden, blijft een uitdaging. “Drie jaar geleden kenden we prijsstijgingen tot 26%. Vandaag zijn die forse sprongen er min of meer uit, maar het neemt niet weg dat de impact op de woningprijzen nog altijd voelbaar is. Het zal nog 10 jaar duren vooraleer die verschillen zullen afvlakken door inflatie. Pas dan kom je weer aan prijzen die normaal en te verantwoorden zijn.”
“Daarnaast zijn ook de rentevoeten de hoogte ingeschoten. Op één jaar tijd zijn die met een factor van 3,5 tot 4 vermenigvuldigd. Op hypothecaire kredieten van 25 jaar kan dat al tellen. Om eerlijk te zijn, vind ik de rentevoeten vandaag wel normaal. Je moet weten dat een aantal decennia geleden 16% de normaalste zaak was, terwijl mensen nu terugdeinzen voor 3 of 4%. Dat komt uiteraard omdat we komen van extreem lage rentevoeten, maar die tijden zijn volgens mij voorbij. Mensen kijken de kat uit de boom, terwijl ze zichzelf uiteindelijk in de voet schieten.”
Omarm de bouw
Naast de objectieve cijfers is er volgens Johan nog iets dat speelt. “Er heerste minder vertrouwen bij consumenten. Met de federale regering die nu eindelijk gevormd is en de Amerikaanse presidentsverkiezingen die achter de rug zijn, is de rust wel weer teruggekeerd. Mensen nemen sneller een afwachtende houding aan als er twijfel is over regelgeving, belastingen of pakweg btw. Vroeger deden wij 2 tot 3 gesprekken met potentiële kopers. Nu zijn er meestal meer dan 7 gesprekken nodig vooraleer mensen de knoop doorhakken.”
Ook het imagoprobleem waar de sector mee kampt, stipt Johan aan als oorzaak. “De algemene perceptie is tegen ons gekant en dat vind ik jammer. We horen dat mensen die een slechte ervaring hebben met één aannemer, soms de hele sector over dezelfde kam scheren. De afschaffing van de vestigingswet waardoor in principe iedereen vanaf morgen een bouwbedrijf kan starten, draagt daar niet aan bij.”
(lees verder onder de quote)
Met sommige bevoegde overheden moeten we soms maanden tot jaren oeverloos overleggen. De essentie is soms ver te zoeken.
Johan De Vlieger, ceo Embuild Oost-Vlaanderen
BANANA
De woningnood invullen doe je ook met een duidelijke visie op ruimtelijke ordening. “In België is die er niet, hoewel het tegendeel wordt beweerd. In 1964 was er de eerste wetgeving rond ruimtelijke ordening. In Nederland bestaat die al meer dan 100 jaar. Wij zijn op dat vlak als land dus nog jong. Als je met de trein reist en een inkijk krijgt in de aaneenschakeling van achtertuinen, heb je het levende bewijs. We zijn een atypisch land waar iedereen zijn zin doet. Maar vroeg of laat botsen we op een muur. Als je Nederland doorkruist, zie je meteen de uiting van een visie. Lintbebouwing bestaat daar niet. Het zijn woonkernen met open ruimte daarrond.”
“Als land kan je dat niet meer volledig ombuigen. Wat je wel kan doen, is de voortgang van dat bestaande proces stoppen en de strategie van je beleid erop aanpassen. Voor mij is dat kernverdichting. Neem nu de driehoek Gent, Antwerpen en Brussel. Honderd jaar geleden waren dat drie afzonderlijke punten op een kaart. Maar die steden groeien concentrisch en zullen vroeg of laat één grote woonkern worden. Dan is de enige oplossing in de hoogte bouwen. Maar dat mag dan weer niet. Buiten Brussel gerekend mag je nergens boven de vijf bouwlagen uitkomen. In een stad zoals New York loopt iedereen voortdurend omhoog te kijken. Dus het kan wel degelijk.”
Dat er zulke restricties zijn, heeft volgens Johan voor een groot stuk te maken met het NIMBY-fenomeen (Not In My Backyard). “Of zoals ik laatst zelfs hoorde: BANANA (Build Absolutely Nothing Anywhere Near Anyone). Het is wat gekscherend bedoeld, maar er schuilt wel een kern van waarheid in. Als je in België een vergunning aanvraagt, is de kans groot dat er beroep wordt aangetekend. Soms van mensen die rechtstreekse impact ervaren, maar evengoed van een voorbijganger langs je werf. Een beroep aantekenen is moeiteloos en kost je welgeteld 60 euro. Steeds meer zien we nu zelfs dat mensen hun beroep willen intrekken en komen onderhandelen over wat er tegenover staat. Op die manier worden de rechten van verdediging dus misbruikt voor het heil van 1 of 2 individuen. De gevolgen zijn niet te overzien met projecten die jaren stilliggen. Op het einde betaalt de eindconsument gegarandeerd de rekening.”
Frans succesrecept
Dat beroep aantekenen anders kan, bewijzen onze zuiderburen. “In Frankrijk geldt er sinds enkele jaren een ordonnantie rond beroepsprocedures. Daarin staan enkele interessante voorwaarden. Zo moet het individueel nadeel aangetoond worden met concrete bewijsstukken. Krijg je bijvoorbeeld door een bouwproject mogelijks inkijk in je slaapkamer, moet dat blijken door een privacystudie. Blijkt vervolgens dat je als beroepsindiener ongelijk krijgt, draai je op voor de volledige financiële schade van de vergunninghouder. Door dergelijke maatregelen zijn er maar liefst 73% minder beroepsprocedures die opgestart worden. Het moet ook gezegd dat de rest van de indieningen volledig terecht zijn.”
De trend naar meer beroepsprocedures is volgens Johan zorgwekkend en nefast. “Mocht ik kunnen oordelen over een beroep, zou mijn eerste vraag peilen naar welk maatschappelijk belang er geschonden is. Dat er 30 jaar lang niets gestaan heeft naast je woning, is geen argument. Niets is eeuwig en alles verandert. Maar verandering is weerstand. Die mentaliteit stoort me een beetje. De overheid en stedenbouw in het bijzonder zouden het maatschappelijk belang boven het individuele moeten stellen.”
“In Nederland komen de mensen al in groten getale op straat om de woningcrisis aan de kaak te stellen. In België mogen we het zo ver niet laten komen. Onze woningen zullen nu eenmaal kleiner, hoger en duurzamer moeten. Een tuin in de stad zal iets zijn voor de happy few. Maar goed, jonge gezinnen willen misschien ook geen volledige weekenddag meer spenderen om het onkruid te wieden of de haag korter te zetten. En als ontwikkelaar willen we wel meegaan in die duurzame transitie, maar dan moet de overheid mee aan het stuur zitten. In 2009 pakten we met Bostoen al uit met de eerste passieve woning. Maar banken wilden niet mee en voor klanten was het te duur doordat de subsidies geschrapt werden. Vandaag is elke nieuwbouwwoning passief. Als we met zijn allen wat breder kijken naar hoe de bouwsector een gemeenschappelijke nood probeert in te vullen, raken we al veel verder”, besluit Johan.
