Om aanspraak te kunnen blijven maken op het fiscaal gunstregime inzake de erf- en schenkbelasting wanneer residentieel vastgoed (dit zijn onroerende goederen hoofdzakelijk voor bewoning bestemd of aangewend, met inbegrip van bouwgronden) deel uitmaakt van het vermogen van de familiale vennootschap, heeft de decreetgever 2 bijkomende cumulatieve voorwaarden ingevoerd naast degene die reeds gelden binnen het algemeen gunstregime voor familiale vennootschappen.
Vooreerst dient ten minste 75% van de omzet van de familiale vennootschap voort te vloeien uit activiteiten die verband houden met residentieel vastgoed. Daarnaast is ook vereist dat de vennootschap gedurende een ononderbroken periode van 3 jaar vóór én na de overdracht minstens één voltijdse werknemer in dienst heeft.
De vraag rijst evenwel hoe deze bijkomende voorwaarden geïnterpreteerd moeten worden wanneer sprake is van een vastgoedvennootschap die optreedt als holding en een participatie van minstens 10% aanhoudt in één of meerdere dochtervennootschappen. Meer bepaald dient te worden onderzocht of deze bijzondere voorwaarden afzonderlijk op het niveau van elke vennootschap moeten worden beoordeeld, dan wel of een beoordeling op geconsolideerde basis aangewezen is.
De Vlaamse Belastingdienst (VLABEL) lijkt reeds een duidelijk standpunt in te nemen. In zijn gepubliceerde FAQ stelt hij immers dat de bijkomende voorwaarden niet op geconsolideerde basis, maar afzonderlijk per betrokken vennootschap moeten worden beoordeeld. Wat de omzetsvoorwaarde betreft, preciseert hij dat dit afzonderlijk per entiteit berekend moet worden. Ook de tewerkstellingsvoorwaarde past VLABEL niet op groepsniveau toe: elke betrokken vennootschap dient afzonderlijk minstens één voltijdse werknemer tewerk te stellen. Volgens VLABEL lenen deze bijkomende voorwaarden zich dan ook niet tot een beoordeling op geconsolideerde basis binnen een familiale holding.
Deze benadering lijkt evenwel niet zonder meer aan te sluiten bij de ratio legis van de regeling. Uit de memorie van toelichting blijkt immers dat de decreetgever met de bijkomende voorwaarden voornamelijk wilde vermijden dat loutere patrimoniumvennootschappen, waarin natuurlijke personen hun privévermogen onderbrengen, onder het fiscaal gunstregime zouden vallen. De uitzondering voor vennootschappen die actief zijn in residentieel vastgoed vindt net haar verantwoording in het feit dat dergelijk vastgoed voor deze ondernemingen deel uitmaakt van hun economische activiteit. De voorwaarden fungeren daarbij als waarborgen dat daadwerkelijk een economische activiteit wordt uitgeoefend en geen sprake is van een louter passief vermogensvehikel. De memorie van toelichting benadrukt bovendien dat ook deze vennootschappen een reële economische activiteit moeten uitoefenen en dat het loutere beheer van onroerende goederen daartoe niet lijkt te volstaan. Vanuit die optiek lijkt de decreetgever veeleer de economische realiteit centraal te hebben willen plaatsen dan een formele beoordeling per vennootschap. De parlementaire voorbereiding bevat bovendien geen aanwijzingen dat de bijkomende voorwaarden noodzakelijk op het niveau van iedere individuele vennootschap moeten worden getoetst, ook niet wanneer de economische activiteit binnen een familiale groep over verschillende vennootschappen is georganiseerd.
Dat betekent dat in heel wat vastgoedgroepen toch weer opnieuw moet worden nagedacht hoe ze zich gaan organiseren. In welke vennootschap bouwen ze hun grondenbank op, in welke vennootschap bouwen ze en waar gaan ze de (groeps)leningen op aan? Zo bekeken moet de lening dus vooral wegen op vennootschappen waar potentieel de grootste latente meerwaarde kan op rusten om die uit te vlakken tegen de activawaarde. Het is wel nog steeds de nettowaarde van het proportioneel aandeel van het residentieel vastgoed in de waarde van de vennootschap die belast wordt. Als je vennootschap niets waard is doordat de waardecreatie in een andere vennootschap zit (waar bv. wel personeel in zit), is er dus geen probleem.
Gelet op het feit dat er toch vaak wordt gewerkt met projectvennootschappen en met joint ventures in vastgoedbedrijven bemoeilijkt dit toch wel de normale bedrijfsvoering, wat bezwaarlijk de bedoeling van de decreetgever kan geweest zijn.
Mark Delboo
