De grote ruimtepuzzel van het Kluizendok in North Sea Port

Het Kluizendok ligt op de linkeroever van het kanaal Gent-Terneuzen en  is 400 hectare groot.

Tekst Sam De Kegel - foto North Sea Port

Havenbedrijf North Sea Port beschikt in de fusiehaven over heel wat eigen strategische terreinen en terreinreserves. Fred Baert, commercieel manager bij North Sea Port: “Een aantal grote bedrijven hebben eigen terreinen in privé-eigendom, maar wij hebben ook een stevig aantal gronden in eigendom waarvoor we concessies verlenen, of via het Vlaams gewest in een beheersovereenkomst. Wij gaan die grond in principe nooit verkopen en zelfs verruimen indien mogelijk, op die manier houden we zelf de touwtjes in handen als gebiedsbeheerder.”

Fred toont een kaart van het Kluizendok, waarop bijna alle percelen ingekleurd zijn, zoals in een kleurboek. “Alle percelen in het geel zijn concessies die uitgegeven zijn, de groene en oranje vlakken zijn contractueel in orde en in ontwikkeling.” 

Hij kent de havenzone – zeker langs de Vlaamse kant – als zijn broekzak. “Soms geef ik rondleidingen voor nieuwe medewerkers of externe bezoekers (lacht).”

Hun concessies lopen standaard dertig jaar, indien nodig werken ze met verlengingsclausules. “Dat geeft partijen de mogelijkheid om op lange termijn te investeren”, zegt Fred. “Die investeringshorizon is zowel bij industriële als logistieke projecten noodzakelijk. Niemand is gebaat bij uitstelgedrag, wij ook niet. Als een bedrijf nog vijf of tien jaar op de teller heeft en een grote investering wil financieren, dan zijn wij een enthousiaste partij om de concessie eventueel al te vernieuwen. We doen dit uiteraard niet zomaar, maar wij zijn er ook bij gebaat dat die bedrijven state of the art blijven. Elk bedrijf kan onzekerheid missen als kiespijn; er zijn op geopolitiek vlak nu al genoeg onzekere variabelen.”

Verwevenheid als toekomstige troef

Een nieuwe ontwikkeling moet – hun strategisch plan indachtig waarin ook een aantal speerpuntsectoren gedefinieerd zijn – voldoende jobs opleveren, zo duurzaam mogelijk zijn en financieel gezond ogen. “Maar elk project blijft maatwerk”, beklemtoont Fred. “Als een partij heel veel toegevoegde waarde biedt en/of goed past binnen ons ecosysteem, zal tonnage bijvoorbeeld minder zwaar doorwegen in de eindbeslissing. Wij zien bijzonder veel toekomst in de verwevenheid tussen bedrijven. Denk aan uitwisseling van reststromen of warmte. Dat kan één-op-één, maar we kunnen nog een stap verder gaan. Hoe meer bedrijven met elkaar verweven zijn, hoe rijker het delen wordt en hoe meer de risico’s kunnen gespreid worden. Een heel moeilijke puzzel om te leggen, maar wel de moeite waard.”  

Anders gezegd: stand-alone bedrijven die met niemand samenwerken, passen veel minder in hun toekomstplannen. North Sea Port geeft ook zeker niet enkel carte blanche aan de grote logistieke reuzen, hoewel die belangrijk en ook prominent aanwezig zijn, zeker in het Kluizendok. Maar het havengebied is zo divers in aanbod van multimodale verbindingen dat ze bedrijf x of y het gepaste stekje kunnen geven in functie van de activiteit. Doel is ook om de diversiteit van de open intermodale verbindingen nog te vergroten, zowel via deepsea, shortsea, binnenvaart, pijpleidingen als spoor. “Fred: “Het Kluizendok is een fantastische locatie van 400 hectare groot met heel grote percelen en vlot ontsloten voor zeevaart, binnenvaart, spoor en congestievrije toegangswegen richting snelwegen. En dit gecombineerd met moderne infrastructuur en lange, diepe kaaimuren. De stouwers zitten aan de waterzijde, zij zijn gespecialiseerd in op- en overslag. Een productiebedrijf kan wat verder van het water focussen op zijn productie en ladingsstromen via bijvoorbeeld pijpleidingen laten komen. Naast de spoorverbinding richting Interface Terminal Gent is er een tweede ‘ringspoor’ bijgekomen in 2024, wat extra operationele en competitieve voordelen biedt.”

De nieuwe spoorverbinding is goed voor 1,5 kilometer spoor en een totale investering van 7 miljoen euro. Dit bespaart tijd en verhoogt de veiligheid, terwijl het spoor efficiënter benut kan worden. “We zetten non-stop in op het efficiënt gebruik van (transport)middelen en ruimte”, vertelt Fred. 

Met én zonder Major

Een deel van de terreinen in het Kluizendok – het verst weg van het water – valt buiten het werkgebied van de wet Major, waardoor ze niet onderworpen zijn aan het eerder strikte kader van havenarbeid. Uiteraard wel voor de op- en overslag van de goederen die arriveren aan de terminal, maar niet in de magazijnen. Fred: “In het Kluizendok loopt die grens gelijk met die tussen Gent en Evergem. In het achterland – grondgebied Evergem dus – hebben we daarom de kaart van de logistiek getrokken. Er is het voordeel van de multimodale verbindingen en van havenintern transport dat via de terminals naar de magazijnen kan. Daarnaast heb je in die magazijnen de vrijheid om nacht- en weekendwerk toe te laten. Dit kan ook binnen de wet Major, maar de voorwaarden zijn soms uitdagender om competitief te zijn.”

Fred beklemtoont wel dat de wet Major nog steeds zijn waarde heeft. “Partijen maken ook onder de wet Major marktconforme afspraken binnen specifieke cao’s. De wet Major gaat vooral over de bescherming van die havenarbeid en door de komst van al die logistieke magazijnen is er nu veel meer havenarbeid aan de terminals. Doordat wij in onze contracten met logistieke partijen quota vragen naar de hoeveelheid cargo die via de waterweg komt, geeft dat zekerheid dat er voldoende havenarbeid gegenereerd zal worden aan de terminals.”

Hoeveel grondstoffen en eindgoederen er precies via het water, het spoor en de weg worden aan- en afgevoerd, hangt af van het type product en de afzetmarkt. Fred: “Meubels en sanitair, bijvoorbeeld, hebben als afzetmarkt de Benelux en vertrekken via vrachtwagens naar distributiemagazijnen, maar de aanvoer kan wel via het water gebeuren. Er is veel voorraad nodig omdat de eindklant geen vijf maanden wil wachten op zijn tuintafel of lavabo.”

(lees verder onder de foto)

Langs de zijde van de R4 liggen grote logistieke hallen alsook de sporenbundel Zandeken. In de verte logt het Kluizendok met veel liquid opslag en andere oeverslagbedrijven. 

Van logistieke reuzen tot hightech producenten

In Vlaanderen heerst er al veel langer grondschaarste, terwijl veel bedrijven steeds vaker hun logistiek willen consolideren in één nieuw gebouw en dus … ruimte nodig hebben. Het havenbedrijf ging de voorbije vijf jaar onder andere in zee met drie logistieke reuzen: WDP, MG Real Estate en Heylen Warehouses.

Op de enorme site WDPort of Ghent zijn o.a. Distrilog, Mainfreight, de Gentse groepsbrouwerij BeerSelect en groothandel Sligro gevestigd. WDP heeft ook een groot project gerealiseerd voor de merken X²O Badkamers, Exterioo (voorheen Overstock Garden) en Juntoo (voorheen Overstock Home), die allemaal vallen onder de koepelholding Beliving (Legio) van ondernemer Jan Ollevier. Van Moer doet hier de operaties.

MG Real Estate ontwikkelde dan weer driemaal 25.000 m² naast elkaar voor o.a. Eutraco in Evergem. Dronebouwer Sol.One neemt zijn intrek in Big Bear. Het totale Big Bear complex is 34 ha groot met zowel conventionele logistieke hallen alsook specifieke gebouwen voor batterijopslag.

In Rieme Noord, op een boogscheut van het Kluizendok, bouwde projectontwikkelaar Heylen Warehouses dan weer Logistiek Campus Gent, een enorme site met 14 units (in totaal 150.000 m²), met klanten als ABB, Eltra en Xwift.

Fred: “We geven zowel concessies aan eindklanten als aan projectontwikkelaars die het dan verhuren. WDP, een beursgenoteerd bedrijf, zoekt eerst klanten en eenmaal ze die hebben, starten ze met ontwikkelen. Heylen Warehouses besliste om hun 150.000 m² volledig op risico te bouwen. Ook die units raakten vlot ingevuld, maar door het faillissement van glasproducent AGP is er nu weer wat ruimte vrij. Daarnaast heb je ook individuele bedrijven zoals H. Essers die zelf investeren. Ze bouwen zelf hun magazijnen en doen zelf hun operaties. H. Essers is gespecialiseerd in ADR-opslag en heeft ook nog uitbreidingsmogelijkheid, als de markt aantrekt. Een andere gekende speler aan het Kluizendok is Zoutman, een bedrijf met veel ambitie. Omdat hun ruimte beperkt is, bouwde het zelfs zestig meter hoog.”

In het ‘binnengebied’ van het Kluizendok – zo’n 100 hectare waar er nauwelijks logistiek is omdat die zone binnen de wet Major valt – wil North Sea Port zich in sneltreinvaart ontwikkelen tot een strategische Europese hub voor de circulaire economie en energietransitie. Freepoint Eco-Systems plant aan het Kluizendok zijn eerste Europese recyclagefaciliteit voor kunststoffen. Bij oplevering zal dit een van de grootste recyclagecentra voor plastics ter wereld zijn, met een jaarlijkse capaciteit van ongeveer 80.000 ton op een oppervlakte van 10 hectare. En technologiebedrijf LanzaTech uit de VS koos het Kluizendok voor de bouw van een grootschalige installatie die ethanol omzet in duurzame kerosine (SAF of sustainable aviation fuel). De investering van zo’n 500 miljoen euro moet de luchtvaartsector helpen te vergroenen door gebruik te maken van de restgassen van de nabijgelegen staalreus ArcelorMittal.

Fred: “Omwille van het innovatieve, zeg maar baanbrekende én duurzame karakter van dit soort investeringen, wordt ook het beslissingsproces complexer. Ze hebben vaak ook grote energienoden. Een netverzwaring moet ervoor zorgen dat er voldoende stroom voorhanden is. We moeten die percelen zo aantrekkelijk mogelijk maken, niet enkel op multimodaal vlak, maar ook op vlak van multi-utility, met voldoende beschikbaarheid van stroom, waterstof, CO2, enz.” 

Elia is onlangs gestart met de bouw van een nieuw hoogspanningsstation aan het Kluizendok. Dat zal bijkomende aansluitmogelijkheden creëren voor bedrijven in de regio en het elektriciteitsnet versterken met extra 150/36 kV-injectiecapaciteit.  

Gezocht: ruimte voor pijpleidingen

“Een goede haven moet altijd ruimte hebben om uit te breiden”, vindt Fred. “Indien ons enige doel was om zo snel mogelijk alle grond uit te geven, dan waren we al lang ‘uitverkocht’. Maar dan krijg je een allegaartje van kleinere percelen en/of partijen die niet matchen met de locatie. Zo hebben we in het Kluizendok nog een groot onbebouwd terrein van 20 hectare. We krijgen veel vragen van potentiële investeerders, maar we kunnen zelf ook de markt opgaan. Je kan dit in één keer in de markt zetten of opdelen in verschillende fases. Het ligt in een zone die heel interessant is voor logistiek, maar het hoeft niet per se logistiek te zijn. Productiebedrijven kunnen ook onderdak vinden in een logistieke hal. Het is een heel grote doos die multifunctioneel kan gebruikt worden.”

(lees verder onder de foto)

Op de site WDPort of Ghent vond o.a. X2O een plaats

Rondom verschillende havendokken is ondertussen bijna elke vierkante meter benut. Fred: “Ook groene bufferzones nemen ruimte in. Tegelijk zetten we steeds meer in op synergieën tussen bedrijven, waardoor ook de behoefte aan pijpleidingen groeit. Ruimte daarvoor vinden is niet evident, zowel lokaal als bovenlokaal. Denk aan een CO2- of waterstofbackbone die ons verbindt met andere gebieden, maar ook aan lokale verbindingen tussen bedrijven onderling. Bij de uitgifte van percelen aan het Kluizendok kijken we daarom waar er logische corridors zijn voor ondergrondse pijpleidingen. Daar hebben we intussen ook zones voor gedefinieerd. Zulke beslissingen neem je niet over één nacht ijs. Je zit aan tafel met ingenieurs, juristen, commerciëlen en nutsbedrijven zoals Fluvius en Elia. Dé uitdaging? De beschikbare ruimte zo efficiënt mogelijk benutten. Wie de ondergrond gebruikt voor pijpleidingen, kan de bovengrond nog altijd een andere functie geven. Niet voor gebouwen, vanwege de funderingen, of voor bomen, vanwege de wortelvorming, maar bijvoorbeeld wel voor buitenopslag, parkings, fietspaden of wadi’s.”

Een havenomgeving is voortdurend in transitie, dat is zeker. “Als we nu virtueel alle bedrijven zouden ‘wegvegen’ uit onze haven en we leggen de puzzel helemaal opnieuw, dan is volgens mij de kans groot dat veel bedrijven op een andere plek zouden belanden”, besluit Fred. “Toen het Kluizendok net werd geopend, moesten we nog leuren en sleuren om bedrijven te verleiden, nu krijgen we zelf vele aanvragen (Fijntjes). Maar bedrijven hebben nog altijd geen ‘wieltjes’, je kan ze niet zomaar verhuizen, wat sommigen ook mogen beweren.”