“Vroeg fiscaal vastgoedadvies is beter dan herstelwerk”
Een vastgoedproject draait om meer dan grond, bakstenen en financiering. Ook de gekozen structuur, fiscale regels en strikte termijnen bepalen het resultaat. Jonas Bossu van Titeca deelt vijf tips waarmee bouwers, investeerders en promotoren dure fouten en gemiste kansen vermijden.
Tip 1: Ga voor een correcte vestiging van het recht van opstal.
“Het recht van opstal laat toe om gebouwen op andermans grond te bezitten zonder de grond zelf aan te kopen, wat fiscaal en financieel interessant kan zijn. Helaas zien we dit regelmatig fout lopen, waarbij de contractueel vastgelegde afgesproken vergoeding in de praktijk nooit effectief wordt betaald. Aan die klassieke valkuil kan de belastingadministratie gevolgen koppelen. Zorg ervoor dat het recht van opstal correct wordt gevestigd én dat de afgesproken vergoeding ook daadwerkelijk wordt betaald.”
Tip 2: Respecteer de bezwaartermijn van het kadastraal inkomen.
“Bij al wie bouwt of grondig verbouwt, kent de administratie een kadastraal inkomen (KI) toe. Dat KI is de basis voor je onroerende voorheffing. We zien te vaak dat eigenaars die de kennisgeving van het KI ontvangen, die opzij leggen zonder er verder bij stil te staan. Je beschikt over een strikte bezwaartermijn om het toegekende KI aan te vechten. Eenmaal die termijn verstreken, is het zeer moeilijk om het KI later nog te laten herzien, ook niet als blijkt dat het KI te hoog is ingeschat. Laat je accountant of adviseur tijdig mee beoordelen of het toegekende KI correct is ingeschat.”
Tip 3: Consulteer je accountant al bij het ontwerp.
“Een bouwpromotor of investeerder ziet alles voor zich: wie koopt, in welke structuur, hoe de financiering loopt, et cetera. Hij/Zij brengt ons op de hoogte wanneer de akte al getekend is, maar dan is het voor sommige optimalisaties vaak al te laat. De meest ingrijpende fiscale en juridische keuzes maak je in de ontwerpfase, niet bij de oplevering. Wie zijn accountant er vroeg bij betrekt, vermijdt btw-complicaties, juridische obstakels en onnodige belastingkosten. Vroeg advies is goedkoper dan herstelwerk.”
Tip 4: Denk al bij de aankoop na over de vererving van vastgoed.
“Vastgoed vormt in de meeste vermogens een belangrijk deel van de nalatenschap en erfbelasting kan fors oplopen. We zien te weinig dat mensen al bij de aankoop nadenken over de latere overdracht. De keuze van de structuur bij aankoop – wie koopt, hoe en in welke verhouding – bepaalt niet alleen de belasting op dat moment, maar ook hoeveel registratierechten of erfbelasting er later bij een overdracht aan te pas komt. Win tijdig advies in bij je accountant, want achteraf bijsturen is minder efficiënt en soms zelfs onmogelijk.”
Tip 5: Ook als investering is 6% btw bij afbraak en heropbouw mogelijk.
“Lange tijd was het verlaagde btw-tarief van 6% bij afbraak en heropbouw enkel weggelegd voor wie de woning zelf bewoont. Dat heeft een tijdlang voor veel frustratie gezorgd bij investeerders. De regelgeving is ondertussen veranderd. Wie een woning koopt of laat bouwen na afbraak, kan onder bepaalde voorwaarden nu ook als investeerder van dat tarief genieten, zelfs via een vennootschap. Het hangt van enkele specifieke factoren af of je project en je situatie in aanmerking komen. Ook hier: laat je tijdig adviseren over je mogelijkheden.”
