Vergunningen. Het woord maakt weinig ondernemers enthousiast. Tegelijk heeft elke ondernemer ze nodig om te kunnen investeren en waarde te creëren. In een vorige editie van Ondernemers bekeken we de evoluties op het vlak van milieu. Deze keer zoomen we in op ruimte. Of, voor de anciens: ‘stedenbouw’.
Ook op het vlak van ruimtelijke ordening zijn de tijden veranderd. De basis werd in 1962 gelegd met de Stedenbouwwet. Die telde minder dan 80 artikels en vormde het kader voor bouwvergunningen en ruimtelijke planning. Vandaag is het kader een stuk uitgebreider. Het hart van de huidige regeling is het Omgevingsvergunningsdecreet met meer dan 400 artikels die enkel betrekking hebben op de procedure. Het belangrijkste inhoudelijk kader is de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. Goed voor nog een 150 pagina’s aan bepalingen over hoe we onze ruimte organiseren en hoe overheden aanvragen beoordelen. Deze cijfers zeggen veel. Ze objectiveren waarom ondernemers en politici terecht vinden dat het eenvoudiger kan. Tegelijk laat die evolutie zien dat we in andere tijden leven. Regels evolueren omdat de ruimte waarin we leven, bouwen en werken radicaal veranderde. We zien 4 grote trends.
1. Van gescheiden naar verweven en gedeelde ruimtes. Waar bestemmingsplannen vroeger homogene zones afbakenden voor één soort gebruiker, zien we vandaag vooral gemengde gebieden. Door strengere kwaliteitseisen voor bedrijven, is het makkelijker om ze te integreren tussen andere functies. Alleen wat echt hinderlijk is, moeten we nog afzonderen. De verweving van functies neemt toe. Dat biedt kansen, maar maakt de afweging die overheden moeten maken ook complexer. Het zorgt er ook voor dat nog meer partijen aan tafel zitten.
2. Meer inspraak. Omdat we de ruimte met meer mensen en meer functies delen, zijn er vaker verschillende belangen bij een vergunningsaanvraag. De invloed van het Europees recht versterkt dat effect. Een vergunningsaanvraag is meer dan ooit een evenwichtsoefening tussen tegenstrijdige belangen.
3. Van stedenbouw naar een bredere omgevingsbeoordeling. Waar bij de vroegere ‘bouwvergunning’ de hoofdvraag was of een gebouw visueel en ruimtelijk inpasbaar is, is dat bij de omgevingsvergunning veranderd naar een beoordeling van alle milieuaspecten. De ruimtelijke beoordeling blijft belangrijk, maar kan niet meer zonder een beoordeling van de impact op bijvoorbeeld het watersysteem, geluid of mobiliteit.
4. Van 2D naar 3D. De beschikbare ruimte is eindig. Waar er sinds de jaren 70 gedacht werd in termen van horizontale uitbreiding, spreken we vandaag steeds meer over ‘efficiënt ruimtegebruik’. In mensentaal: meer doen met wat we hebben. Dat betekent dat we compacter moeten bouwen, elke vierkante meter doordacht benutten en functies moeten stapelen.
Ondernemers moeten zeker die laatste trend in de gaten houden. Nieuwe ruimte aansnijden voor bedrijfsuitbreiding wordt moeilijker. De opties verkennen om uit te breiden in de hoogte. Gebouwen ontwerpen voor meer dan één toekomstige activiteit. Het vraagt een andere mindset, maar het maakt toekomstige investeringen makkelijker en loont dus op termijn.
Wat betekent dit voor bedrijven?
Hoe gaan we hier het best mee om? We kunnen de ruimtelijke trends helaas niet zomaar terugdraaien. De overheid is hard bezig om werk te maken van betere procedures, al beperken het standstillbeginsel en politieke evenwichten de speelruimte. Als ondernemer kan je ook inspelen op de nieuwe evoluties.
4 concrete voorbeelden
1. Koppel een masterplan aan je businessplan. Denk vooruit in jaren en verken de grenzen. Door verschillende scenario’s vooraf te bekijken, vermijd je dat een investering vandaag de groei van morgen bemoeilijkt. Bekijk de mogelijkheden met een open blik en denk in scenario’s en fases.
2. Denk strategisch over reservegronden. Precies omdat het moeilijker wordt om in de toekomst een terrein te laten herbestemmen voor bedrijvigheid, is het nu extra verstandig om reservegronden met de juiste bestemming in portefeuille te houden.
3. Bereid vergunningen tijdig voor. Wacht de beslissing over een investering niet af om vergunningsaanvragen voor te bereiden. Het blijft een goed idee om je huidige situatie correct vergund te zetten vooraleer een volgende fase of een hernieuwing aan te vragen. We kennen allemaal voorbeelden van bedrijven die bepaalde voorwaarden zoals de aanleg van een groenbuffer uit het oog verloren. Meestal geen acuut probleem, maar bij de eerstvolgende vergunningsaanvraag kan dit een obstakel vormen. Ga dus tijdig na of alle vorige vergunningsvoorwaarden voldaan zijn. Bekijk desnoods of je ze kan laten bijstellen.
4. Ruimte wordt schaarser en vergunningen worden complexer. Wie vandaag weet waar zijn bedrijf naartoe wil, kan daar morgen beter op inspelen. Een goed zicht op de mogelijkheden van je site helpt je om investeringen beter te plannen en kansen sneller te benutten.
Danny Wiels
