Een pand privé of via de vennootschap kopen, aanspraak maken op een verlaagd belastingtarief: vastgoedkeuzes hebben vaak onverwachte fiscale gevolgen. Jonas Bossu van Titeca deelt 5 tips die je behoeden voor onaangename dure verrassingen.
1. Toekomstvisie bepaalt over aankoop privé of via een vennootschap
Een onroerend goed privé of met je vennootschap aankopen, hangt af van de bestemming, de termijn van aanhouden, verhuur, eigen gebruik, nalatenschap, belastingen… Wat je vandaag puur als investering in de vennootschap aankoopt, kan later soms op een fiscaal interessante manier (mits de juiste structuur) naar je privévermogen worden overgebracht. Elk scenario heeft een andere fiscale impact.
2. Let op verhinderd bezit van naakte eigendom bij 6% btw op afbraak en heropbouw
Wie wil genieten van het verlaagd btw-tarief van 6% op afbraak en heropbouw, moet aan strikte bezitsvoorwaarden voldoen. Wie elders nog naakte eigendom bezit (bijvoorbeeld doordat ouders in het kader van een familiale planning het vruchtgebruik behielden en het kind de blote eigendom heeft) kan daardoor zijn recht op dat gunsttarief verliezen. De btw-administratie interpreteert die voorwaarden strenger dan bij de registratierechten. Controleer dit vóór je koopt of bouwt.
3. Denk na vóór je een te koop staand pand tijdelijk verhuurt
Als de verkoop van een pand op zich laat wachten, lijkt het logisch om het te verhuren, ook om de leegstand te beperken. Fiscaal kan dat grote gevolgen hebben. De btw-administratie kan het beschouwen als een bestemmingswijziging, waardoor het verlaagde btw-tarief van 6% op de uiteindelijke verkoop niet langer mogelijk is. De intentie tot verkoop volstaat niet als het feitelijke gebruik daar niet mee strookt.
4. Vraag vermindering van onroerende voorheffing voor een onbenut pand
Wanneer een onroerend goed een periode volledig onproductief is (leegstaand, niet verhuurd, niet in gebruik) weten veel eigenaren niet dat zij een bezwaar of verzoek tot vermindering kunnen indienen tegen de onroerende voorheffing. Bij langdurige improductiviteit kan dat een reële besparing opleveren.
5. Ken de nieuwe spelregels over het verlaagd tarief van 2% registratierechten
Sinds 1 januari 2026 gelden in Vlaanderen strengere voorwaarden om te genieten van het verlaagde tarief van 2% bij de aankoop van een enige eigen woning. Zo moet elke koper na de inschrijving minstens één jaar ononderbroken effectief op het adres wonen en is een gesplitste aankoop (vruchtgebruik en blote eigendom) voortaan uitgesloten. Een gemengde aankoop door zowel een natuurlijke persoon als een vennootschap komt niet meer in aanmerking. Laat je situatie tijdig analyseren.
