Geregeld wordt er gebruik gemaakt van de “bezetting ter bede” om een landbouwgrond te verhuren voor een beperkte periode. De bezetting ter bede is een sui generis contract en is dus niet bij wet geregeld maar gegroeid uit de rechtspraktijk. De vraag stelt zich dan ook of dit zomaar kan en wat de mogelijke gevolgen hiervan zijn.
1. Wat is een bezetting ter bede?
Het Hof van Cassatie heeft reeds in de jaren ‘70 een aantal essentiële bestanddelen omschreven van de bezetting ter bede. Het moet gaan om een persoonlijk gebruiksrecht op een onroerend goed voor een onzekere periode, waarbij de gebruiker een vergoeding betaalt aan de eigenaar. De twee constitutieve elementen om te kunnen bewijzen dat het gaat om een bezetting ter bede zijn enerzijds het precaire (onzeker) karakter en anderzijds de ernstige en wettige reden waarom er zou worden afgeweken van, al dan niet dwingende, huurwetgeving.
2. Precair karakter
Het onzekere karakter van de bezetting ter bede betekent niet dat de overeenkomst in se van hetzij een bepaalde, hetzij een onbepaalde, duur moet zijn. Bepalend is dat het gebruik slechts tijdelijk wordt toegestaan zonder voorafgaandelijk te weten hoe lang dit uiteindelijk zal zijn. Met andere woorden, stel dat je een overeenkomst aangaat voor een bepaalde duur van één jaar, dan zou dit betekenen dat de eigenaar ook na verloop van zeven maanden reeds een einde kan stellen aan de bezetting ter bede, indien na zeven maanden de “afwachtingssituatie” waarin de eigenaar zich bevindt, is afgelopen.
3. Ernstige en wettige reden
Inherent aan dit soort overeenkomst is dat er een objectieve omstandigheid moet aan de grondslag liggen van de bezetting ter bede. Is deze er niet, dan gaat het louter om het omzeilen van het gemeen huurrecht of het specifiek (dwingende!) huurrecht zoals de woninghuur, pacht of handelshuur. Een aantal omstandigheden die de “afwachtingssituatie” volgens de Belgische rechtspraak rechtvaardigen zijn o.a.: men weet nog niet welke (nieuwe) bestemming men aan het onroerend goed zal geven, men wacht op een vergunning, de eigenaar heeft een ongeneeslijke ziekte waardoor het openvallen van een toekomstige nalatenschap niet ver af is, enz. Uit lagere rechtspraak blijkt dat deze “ernstige en wettige” redenen niet altijd even objectief zijn en dat deze ook mee evolueren in functie van de noden van de maatschappij.
4. Verhuur van landbouwgrond
Bezetting ter bede van een landbouwgrond is mogelijk, maar het is riskant. Het risico is namelijk zeer reëel dat de Vrederechter in geval van betwisting deze bezetting ter bede zal herkwalificeren naar een pachtovereenkomst. De rechter is namelijk niet gebonden aan de titel die partijen aan een overeenkomst geven. Alleszins is het sterk aan te raden om in de overeenkomst van bezetting ter bede duidelijk op te nemen waarom er wordt afgeweken van het Vlaams Pachtdecreet. Op die manier is er minder ruimte voor interpretatie. Tussen partijen strekt een overeenkomst ook tot wet waardoor er kan beargumenteerd worden dat indien partijen hierover een consensus hebben bereikt, dit moet gevolgd worden. Anderzijds kan er niet ontkend worden dat een bezetting ter bede heel wat minder bescherming biedt voor een gebruiker, dan de pachtwetgeving. Indien er dus onterecht gebruik wordt gemaakt van een bezetting ter bede, kan dit zeer nadelig zijn voor de gebruiker van de landbouwgrond die geen enkele waarborg heeft over de termijn waarover hij beschikt om de landbouwgrond te gebruiken. In lijn hiermee heeft de wetgever in het Vlaams Pachtdecreet een nieuw artikel opgenomen dat zegt dat elke rechtshandeling die louter tot doel heeft om de toepassing van het Pachtdecreet te ontwijken, niet zal kunnen worden tegengeworpen aan degene die door dit decreet wordt beschermd.
5. Conclusie
Er kan dus geconcludeerd worden dat de bezetting ter bede een interessante overeenkomst kan zijn als de omstandigheden dit toelaten. Een bezetting ter bede van een landbouwgrond kan dus enkel wanneer er een correcte verantwoording wordt gegeven en er geen sprake is van wetsontduiking. Uit rechtspraak blijkt echter wel dat het Hof van Cassatie hier nog geen consistente positie heeft ingenomen. In het ene geval prevaleert de feitelijke situatie boven de bewoordingen in de overeenkomst. In een ander geval kan het zijn dat de opgenomen bedingen in de overeenkomst voorrang krijgen op de feitenconstellatie. Laat u bijstaan voor advies op maat.
Stephanie Carels, bedrijfsjuriste
Sanders Accounting & Consulting
