De Vlaamse Regering werkt aan een nieuw instrument: het Omgevingsbesluit. Dat is tegelijk een omgevingsvergunning voor de bouw van een project en een aanpassing van het onderliggende bestemmingsplan. Het opzet van de aangekondigde regeling is om de procedures voor onder meer bedrijven met zonevreemde uitbreidingsplannen substantieel in te korten. Het decreet dat dit mogelijk moet maken, is nog volop in de maak. Toch is het belangrijk om nu al vooruit te kijken naar de kansen die het in zich draagt voor ondernemers.
2 in 1: omgevingsvergunning en bestemmingswijziging in één beslissing
Wat bedrijven en projectontwikkelaars op hun gronden kunnen realiseren, hangt af van wat de bestemmingsplannen toelaten. Die bepalen of voor hun projecten een omgevingsvergunning kan worden verleend. In sommige gevallen is er voor de realisatie van een uitbreidingsplan of een reconversieproject een aanpassing van het onderliggende bestemmingsplan nodig. Dat gebeurt vandaag via de opmaak van een ruimtelijk uitvoeringsplan. Die procedure is complex en duurt meerdere jaren. Pas nadat die procedure volledig doorlopen is, kan de omgevingsvergunning aangevraagd worden. Die cascade aan opeenvolgende procedures wil de Vlaamse Regering doorbreken met het aangekondigde ‘omgevingsbesluit’. Zo’n besluit is immers tegelijk de omgevingsvergunning voor een bouwproject én de daarmee samenhangende aanpassing van het onderliggende bestemmingsplan.
Voordelen voor ondernemers
Voor projecten die vandaag botsen op de grenzen van een bestemmingsplan, biedt de voorgestelde regeling heel wat voordelen. Vandaag doorlopen die projecten minstens 2 procedures na elkaar. Dat zijn er zelfs 3 in het geval van een planologisch attest. De tijdswinst kan oplopen tot meerdere jaren. Belangrijker dan dat voordeel is echter de integrale aanpak, omdat van bij de start alle kaarten voor iedereen op tafel liggen. Zowel het voorgestelde project als het beoogde bestemmingsplan maken immers deel uit van de aanvraag. Een derde voordeel is dat de regeling eenzelfde overheid bevoegd maakt voor de beide beslissingen. Daarnaast zou een beroep bij een hogere overheid niet mogelijk zijn. Dat levert opnieuw tijdswinst op, al blijft het ook een mes dat aan 2 kanten snijdt. De Raad voor Vergunningsbetwistingen behoudt bij betwistingen het laatste woord. Laatste en grootste voordeel is dat het initiatiefrecht niet alleen bij de overheid ligt, maar dat ook private partijen de procedure kunnen opstarten.
Welke projecten komen in beeld?
3 soorten projecten komen in beeld in het voorstel. Het gaat in alle gevallen om projecten die vandaag op de grenzen botsen van wat het bestemmingsplan toelaat. Naast handelingen van algemeen belang zoals de aanleg van nieuwe wegen, gaat het om ‘ruimtelijke impulsprojecten’ en om bedrijven die zonevreemd willen uitbreiden. Ruimtelijke impulsprojecten zijn bijvoorbeeld de herbestemming van een verlaten industriepand op een goed gelegen locatie naar een nieuw woonproject. Daarmee wil de Vlaamse Regering de verdichting en het hergebruik van gronden aanmoedigen. Voor de bedrijven die zonevreemd willen uitbreiden, ambieert het omgevingsbesluit om de opvolger te worden van het planologisch attest. Beide instrumenten zouden evenwel naast elkaar blijven bestaan.
Advies: vooruitkijken maar niet afwachten
Over de nieuwe regeling is het laatste woord nog niet gezegd. Zowel in de Vlaamse strategische adviesraad (Saro) als in het Vlaams Parlement zijn er stemmen die pleiten voor meer garanties om het evenwicht tussen publieke en private belangen te beschermen. Een tweede gevoelig punt is het vinden van de juiste balans tussen enerzijds beleidskeuzes die de richting uitzetten op de lange termijn en anderzijds de nood om snel te kunnen inspelen op soms onvoorspelbare risico’s en kansen. Daarnaast blijft het afwachten of het voorstel nog deze Vlaamse legislatuur de eindmeet haalt. Hoe dan ook: er ligt vandaag een nieuw instrument op tafel met het potentieel om voor veel ondernemers het verschil te maken. Tegelijk zou het fout zijn om uitbreidingsplannen en andere projecten op te bergen tot het er is. Het is een nieuwe mogelijkheid om actief rekening mee te houden. Daardoor groeit het belang om van bij de start de juiste strategie te kiezen, op maat van de geplande investeringen.
Danny Wiels
