Staat de bouw- en vastgoedsector voor een renaissance?

Tekst Jan Van Gyseghem – foto Nathalie Dolmans

“Herinneren jullie zich nog?” opent Luc Ysebaert. “Toen de Golfoorlog uitbrak bleven de orders uit waardoor de prijzen in de bouw van de ene dag op de andere met 20% kelderden. Voor onze economie hoop ik echt dat het conflict met Rusland opgelost geraakt.”

Dubbel jammer dat de internationale spanningen net nu hoog oplopen want de bouw- en vastgoedsector heeft uitzicht op een goed jaar 2022. Na een flinke terugval van de activiteiten, van maart tot mei 2021, zijn deze vrij snel gaan hernemen…

Ysebaert: “We hebben geen problemen om het orderboek vol te krijgen. Momenteel hebben wij fabrieken te kort om te kunnen volgen. Er is heel veel vraag op de markt, maar de gebouwen zijn nog nooit zo duur geweest. Kopzorg is de onzekerheid over grondstofprijzen en leveringstermijnen.”

In weerwil tot wat vaak wordt beweerd valt volgens Ysebaert geen grof geld te verdienen in de bouw. Bouwbedrijven nemen heel veel risico, maar houden aan het eind van de rit weinig over. Er mag dus niet veel mislopen om de resultaten te kelderen. De fikse prijsstijgingen van de jongste maanden zorgen ook voor spanningen met de bestaande klanten die hier niet altijd rekening mee hebben gehouden. 

Ysebaert: “Het is niet evident aan de klant te zeggen dat de prijs verhoogt met 15 of 20 percent. We steken al zes maanden veel negatieve energie in discussies over prijzen. Het fenomeen is algemeen in de bouwsector; de index volgt de werkelijkheid niet.” 

Van der Stadt: “Wij realiseren vooral overheidsopdrachten waarbij het probleem wordt opgelost via zogenaamde ‘prijsherzieningen’. Die volgen de werkelijke situatie niet. De prijzen van hout, staal, isolatie, gyproc, … zijn meer dan verdubbeld in prijs. Deze materialen komen echter in grote hoeveelheden voor in afwerkingsdossiers, maar de prijsverhoging wordt niet gecompenseerd door de huidige herzieningsformule.  Buiten de herzieningsformule kunnen wij niets ondernemen tegen ontsporende kosten: we mogen geen voorbehoud maken bij inschrijving en aanvechten is onmogelijk. Er is nu een nieuwe herzieningsformule maar ik heb de indruk dat die nog meer achterloopt dan de vorige.

Tydgat: “Met de herzieningsformule heb je als aannemer misschien nog wat geluk. Wij sluiten soms contracten af op basis van een forfait. Daar zijn de risico’s voor de aannemer groter en die wil nu vaak in overleg gaan over prijsstijgingen.”

Hebben bouwheer-klanten dan helemaal geen begrip voor die situatie?

Ysebaert: “Veel klanten tonen goodwill. Bij langdurige contracten vragen wij om te praten over de prijs per projectfase. Producten kunnen inmiddels verdubbeld zijn in prijs of zelfs verdriedubbeld. Maar dit blijft toch wel wat zorgen voor discussie met de klanten.”

In de fabrieken waar producten (balken, liggers, wanden…) worden gemaakt, tracht Willy Naessens Groep de rendementen voortdurend te optimaliseren. Op die manier kan men wat van de prijsstijgingen compenseren en de boel betaalbaar houden. Ook bij Wycor is men tevreden over de vooruitzichten. Met momenteel 65 mio euro aan opdrachten in portefeuille scoort de Wetterse afwerker een (voor deze bouwtak) mooi resultaat. 

Van der Stadt: “Wij hebben ruime ervaring in de zorgsector. Er komt nu een golf van ziekenhuisprojecten in Wallonië aan, maar ook in Gent (UZ), Lokeren en St.-Niklaas zijn er grootse (ver)bouwplannen. Maar de marges en winstgevendheid blijven zeer laag. Het is dus erg moeilijk om prognoses te maken.”

Wie in de bouwsector een winstmarge van 5% haalt, is een meer dan gemiddelde performer. Marges van 2 à 3% zijn heel gewoon. In projectontwikkeling liggen die eerder op 10%.

Ysebaert: ”Over 2021 kunnen wij zeggen dat er veel werk was maar weinig winst. Hopelijk dalen de grondstofprijzen maar tot de zomer van 2022 ziet dat er niet naar uit. In onze markt stegen de prijzen met 20 procent in een periode van anderhalf jaar.”

Van der Stadt: “Men verwachtte een daling vanaf januari maar als je de prijsstijgingen ziet sinds december, voorspelt dat weinig goeds.”

Tydgat: “Ook voor ons is de impact groot. Een stijging van de kostprijs met 20 procent in een markt (residentieel) waar betaalbaarheid een issue is, is erg zwaar. De kost moet ergens verhaald worden.”

Voor ontwikkelaars is het altijd afwachten hoe een publiek reageert op een aanbod?

Tydgat: “Klopt, een verkeerd product op een verkeerde plek presenteren: dat is het risico in ons vak. Vandaag is er nog altijd veel interesse voor mooie, binnenstedelijke projecten. Ook projecten in de stadsrand doen het goed. Maar de betaalbaarheid wordt wel een issue. Door de bouwshift kijken alle ontwikkelaars nu binnenstedelijk of in de rand. Er is grote concurrentie op de markt om goede gronden tegen interessante prijzen te kunnen aankopen.”

Ysebaert: “Dat geldt ondertussen ook steeds meer voor industriegrond. Waar die vroeger voor een peulschil werd aangeboden is - afhankelijk van locatie - een prijs van meer dan 200 € /m² geen uitzondering meer.” 

(lees verder onder de foto)

De grond van de zaak

Ruimte blijkt – zeker in Vlaanderen - één van de kritische factoren te worden voor de verdere ontwikkeling van de bouw- en vastgoedsector. De dreigende onbeschikbaarheid van ‘grond’ door de bouwshift zal een grote impact hebben op de sector en de ondernemingen ...

Tydgat: “Matexi heeft in de regio Oost-Vlaanderen wel mooie grondposities maar ‘grond’ is ook voor ons een absoluut cruciaal aandachtspunt. Vorig jaar hebben wij een aantal mooie acquisities kunnen afronden maar het wordt steeds lastiger en de concurrentie is scherp. (Matexi verkocht in 2021 in Oost-Vlaanderen een 150-tal woonunits en verwierf een 300-tal vergunningen, red.)

Ysebaert: “Er is maar één iets in de wereld dat niet bijgemaakt kan worden en dat is grond (lacht). Wat maakt dat er op een andere manier naar gebouwen gekeken wordt. In ons land, maar ook in Nederland en Frankrijk, gaat industriebouw steeds meer de hoogte in, nu al gemakkelijk tot 24 meter. Zo slaagt men erin om op een zelfde aantal vierkante meter, meer te stockeren.” 

Anders dan bijvoorbeeld bij televisietoestellen die doorheen de jaren steeds goedkoper werden,  maken nieuwe technieken de bouw ook steeds duurder?

Ysebaert: “Industriële gebouwen worden heel sterk geïsoleerd wat ook gevolgen heeft voor de prijs. En dan zijn er de duurzaamheidsoverwegingen. In vrijwel alle projecten die Willy Naessens uitvoert, voorziet de bouwheer zonnepanelen of windmolens en is er veel aandacht voor energietechnieken.”

Tydgat: “Het verhaal van duurzaamheid en circulariteit laat zich voelen in het type van projecten dat wij opzetten. Duurzaamheid is een heel breed begrip en behelst veel meer dan isolatie, technieken, energiegebruik. Dat maakt dat je als ontwikkelaar je hele pakket moet herbekijken. Je neigt naar compactere units met meer collectieve elementen, maar het geheel moet betaalbaar en verkoopbaar blijven.”

Onder invloed van een wijzigende markt denkt Matexi in verstedelijkte gebieden nu aan producten voor de huurmarkt. Tot nu toe was de ontwikkelaar vooral actief in verkoop. In Gent bijvoorbeeld huurt liefst 50% van de mensen een woning. 

De rollen veranderen

Opvallend is dat bouwbedrijven steeds meer in een andere, grotere rol worden geduwd. Een ontwikkeling die bouwondernemers voor nieuwe uitdagingen stelt, maar het maakt het vak alleen maar boeiender.

Van der Stadt: ”Bouwbedrijven zijn niet meer de slaafse uitvoerders van vroeger. De bouwheer verwacht veel meer inbreng, al van bij het concipiëren van projecten.  In design & build-dossiers komt dit helemaal tot uiting. Een bouwbedrijf wordt een heus kenniscentrum met engineers en specialisten. Dat biedt ook opportuniteiten omdat je je als aannemer kan profileren door het verschil te maken.”

Ook de technische evolutie stelt enorme uitdagingen?

Van der Stadt: “Als bedrijf moet je goed bekijken welke evoluties je beter volgt, waarin je zal pionieren en waarin niet. Je moet mee zijn met de trends en continu inschatten wat zal aanslaan en wat niet. In design & build-dossiers moet je echt zorgen dat je niet gewoon een volger bent, want dan ben je niet in staat om expertise in te brengen. Daar tegenover staat dat je vrij veel moet investeren en proberen. Een goed voorbeeld is de evolutie naar houtskelet- en CLT-bouw.”

Volgens een nieuw rapport van de VN is de bouwsector verantwoordelijk voor bijna 40 procent van de totale wereldwijde CO2-uitstoot. Onder die verantwoordelijkheid kan de sector moeilijk uit.

Tydgat: “Niet dat wij onze strategie echt zijn gaan veranderen maar duurzaamheid en circulariteit worden steeds belangrijker in onze projecten die op dat vlak ook gescoord worden. Je kan niet anders meer: als je een lening bij de bank wil moet je ook aantonen dat je duurzaam bezig bent.” 

Ysebaert: “Wij denken al vanop de vloer in onze fabrieken na over de duurzaamheidsprocessen om tot een CO2-vrij verhaal te komen. Wij bouwen voor ontwikkelaars die vaak verhuren aan grote groepen. Die eisen steevast een duurzaamheidslabel. De opdracht is dus: zorg dat je de kennis in huis hebt om een CO2-neutraal certificaat te behalen en zorg ervoor dat je mensen het verhaal naar de klanten kunnen brengen.”

(lees verder onder de foto)

Handen te kort

Net als zowat alle economische sectoren gaat de bouw- en vastgoedsector op zoek naar schaars talent. Het tekort aan handen dreigt voor de sector dramatisch te worden. Bouwvolume realiseren vraagt handjes en  door een nijpend tekort hieraan kunnen realisaties straks misschien niet meer worden afgerond. Buitenlandse onderaannemers hielpen de voorbije jaren het probleem op te lossen, maar hun belangstelling om in België te werken, daalt. Wycor zet in op samenwerking met scholen en kijkt uit naar nieuwe, sterke campagnes om werken in de bouw te promoten. Ook de behoudende en statische arbeidsorganisatie in de bouw moet op de schop.

Tydgat: “Bij ons zetten wij nu volop in op een programma ‘Young Professional Program’ dat de instroom van jonge professionelen op de werkvloer moet verzekeren in de hoop zo goede ontwikkelaars te vinden en vast te houden.”

Van der Stadt: “Wij hebben de Wycor Academy opgericht om al onze medewerkers – zowel arbeiders als bedienden - tijdens hun ganse loopbaan te volgen en te blijven opleiden. Wij kijken met hen naar de mogelijkheden van jobrotatie en doorgroei. Zo kunnen wij bijvoorbeeld mensen meetrekken van een uitvoerende rol naar een meedenkende rol met bouwheer en architect.”

Ysebaert: “Interne opleiding is ook bij ons heel belangrijk geworden. Veel jonge mensen worden aangenomen die later altijd kunnen doorgroeien naar een job die beter aansluit bij hun behoeften. Wij vragen alvast dat mensen niet 4/5 maar 5/4 werken…” (bulderlach).

Van der Stadt: “Voor onze schrijnwerkerij lukt het nog wel, maar voor de werven vinden wij moeilijk mensen. Dat komt doordat jongeren de lange verplaatsingen liever  niet meer doen. Wij werken nog steeds vooral met Belgische schrijnwerkers maar in een mix met onderaannemers.”

Welke rol speelt de overheid voor de Vlaamse bouw- en vastgoedwereld? 

Tydgat: “Voor ons zijn de vergunningen en het administratieve traject de belangrijkste elementen in de relatie met de overheid.” 

Ysebaert: “Het grootste pijnpunt is tijd. Het gebrek aan voortgang van dossiers.”

Tydgat: “Als je overleg vraagt met een gemeentelijke overheid, duurt het vaak een maand of twee maanden eer je kan samenzitten. Er is ook een probleem van consistentie in de houding van gemeentelijke diensten onderling, kwaliteitskamers en de politieke actoren. Je denkt dan: eindelijk, nu kunnen wij met het project in de voorbereiding van de indiening van een omgevingsvergunning een volgende stap zetten, maar dan word je teruggefloten bij gebrek aan eensgezindheid bij de overheid zelf.”

Vooral de doorlooptijd van overheidsopdrachten zorgt voor veel wrevel bij bouwbedrijven. Vergunningstrajecten duren veel te lang, lopen uit en kannibaliseren de bouwtijd. Dossiers worden door tijdsnood door elkaar gegooid. De wijze van gunning is slecht voor het resultaat en voor degelijke spelers in de sector.

Van der Stadt: “De overheid zou de procedure van de openbare aanbestedingen moeten herbekijken. Het klassieke systeem om aan de laagste prijs te gunnen, straft niet alleen kwaliteit af, maar benadeelt ook bedrijven die net zoals Wycor voor 100% met Belgische mensen werken.

Ysebaert: “Men zou veel meer naar gemiddelde prijzen moeten gaan…”

Van der Stadt: “…met focus op kwaliteit en op de verwachte output. Bedrijven met veel expertise in huis worden benadeeld want net die expertise doet de kostenstructuur stijgen en maakt concurreren moeilijk tegen bedrijven die dit niet doen.”

De panelleden pleiten unaniem voor een overheidsbenadering die rekening houdt met de total cost of ownership van bouwprojecten. Dat maakt het mogelijk een duurder alternatief voor te stellen dat op vijf jaar wordt terugverdiend. 

Van der Stadt: “Men zwaait wel met dat concept maar uiteindelijk gaat het nog altijd om de laagste prijs. Men kijkt niet voldoende naar de lange termijn.” 

Een ander gevoelig punt bij overheidsopdrachten is het toekennen van een faire vergoeding voor de partijen die indienen maar het niet halen. Die is er nu nauwelijks. Voor complexe dossiers die maanden voorbereiding vergen is een vergoeding van 5.000  euro geen uitzondering. 

Van der Stadt: “Er zullen meer bedrijven geneigd zijn om mee te doen, indien de ontwerpkost beter wordt vergoed.”

Tydgat: “Bovendien is er de dreiging van beroepsprocedures: één buurman kan met alle gemak een project gedurende jaren blokkeren of vertragen. Je moet dus veel meer inzetten op participatie en buurtoverleg. De overheid moet toch eens nadenken over het feit dat iemand met één vingerknip – voor een klein gegeven – een project kan stilleggen waar zoveel mensen en bedrijven maanden energie hebben ingestoken.”

(lees verder onder de foto)

De toekomst staat als een huis

Wat maakt jullie happy als je naar de toekomst van de sector kijkt?

Van der Stadt: “Duurzaamheid, circulariteit, CO2-neutraliteit… Dat alles dwingt een bedrijf om zich als kenniscentrum te ontwikkelen wat dan weer opportuniteiten biedt om zich te onderscheiden van de ‘volgers’.”

Ysebaert: “Ik zie dat allemaal heel positief in; op vlak van duurzaamheid moest er iets gebeuren. De kopzorgen komen eerder voort uit de war for talent, de oplopende kostprijzen en de bouwshift.”

En hoe ver staat het met de digitalisering in de bouw?

Van der Stadt: “Er is het BIM-gebeuren, documentbeheerssystemen, CRM, ERP… De covid-periode is een grote opportuniteit geweest. We hebben een flinke impact gevoeld; veel bouwplannen werden on hold gezet. Gedurende die twee jaar hebben wij onze mensen gevraagd om tijd en energie te steken in digitalisering. Dat heeft nieuwe kansen gecreëerd en heeft ons toegelaten om de visie van Wycor voor de volgende jaren vast te leggen.”

Ysebaert: “Bij Willy Naessens hebben wij ook mensen apart gezet en de opdracht gegeven om voltijds met R&D bezig te zijn en na te denken over wat wij konden doen aan rendementen, uitstoot, duurzaamheid. Op de lange termijn wordt de total cost of ownership in turn key opdrachten een gegeven. Wij gaan – in tegenstelling tot vroeger – nu ook meer meedingen naar openbare opdrachten, via het concept design & build.”

Tydgat: “Als ontwikkelaar gaan wij niet enkel nog een huis verkopen, maar wij bekijken de totale kost voor de klant: wonen, energie, eventueel een gedeelde auto… We gaan meer volledige pakketten aanbieden en niet meer enkel ‘stenen’. De services worden steeds belangrijker. Living as a service.”