PSR bestaat (iets meer dan) twintig jaar. Door corona werd het jubileum in 2021 wat ondergesneeuwd, maar de projectontwikkelaar maakt het prima en is klaar voor de toekomst. Het bedrijf zette al langer in op duurzaamheid en maakt dat engagement nu ook formeel zichtbaar in zijn naam: Partner in Sustainable Reconversion. Ondernemers sprak met bestuurder Julie De Nul en met managing director Johan Geeroms over het wel en wee van projectontwikkeling in Vlaanderen.
Tekst Jan Van Gyseghem
“De naamwijziging van Partner in Site Reconversion naar Partner in Sustainable Reconversion (PSR) is geen green washing ”, openen Julie De Nul en Johan Geeroms in koor. “We willen echt een aantal maatschappelijke doelen realiseren.”
Johan: “PSR is al van dag 1 actief in milieuzorg en reconversie van brownfields. We zijn in feite een oude rot in het metier en maken al twintig jaar werk van de klimaatvastheid van onze sites en gebouwen. We zetten in op het duurzaam transformeren van bestaande sites en snijden bewust geen nieuwe open ruimtes aan.”
Julie: “Oorspronkelijk zagen we PSR als een hefboom voor onze saneringspoot Envisan dat gespecialiseerd is in bodemsanering en waterzuivering. Ondertussen heeft PSR een eigen, onafhankelijke positie in de markt.”
Binnen Jan De Nul Group spelen sterke synergiën. Experten op vlak van milieu en specialisten in bouwkunde vinden elkaar wellicht snel en blindelings. Een gegeven dat veel voordelen biedt om in projecten te stappen?
Johan: “Zeker, projectontwikkeling staat gekend om zijn vele, en soms uiteenlopende, facetten. De ruime expertise die aanwezig is binnen onze groep laat ons toe om het investeringsrisico beter in te schatten en een vlottere projectcoördinatie te hanteren. De groep geeft PSR ook de ruimte om zich als onafhankelijke ontwikkelaar te profileren bij de zoektocht naar partners.”
Brownfieldontwikkeling is het DNA van PSR en hier schuilt de meeste knowhow. Maar met de tijd verbreedde de expertise zich tot vier domeinen: brownfields, complexe projecten, reguliere vastgoedontwikkeling en reconversieprojecten (gelinkt met erfgoed)…
Julie: “We vertrekken van een probleemstelling en ontzorgen onze klanten. Dat kan een (voormalig) bedrijf zijn, een gemeentebestuur of een andere stakeholder die voor een site een nieuwe invulling of een andere vibe of omgeving wil creëren.”
Johan: “PSR gaat liefst op zoek naar complexe randstedelijke of binnenstedelijke projecten met een zekere schaalgrootte. In die niche onderscheiden wij ons van collega’s. De traditionele residentiële markt is immers behoorlijk laagdrempelig en er zijn veel spelers actief. Wij zoeken opdrachten die ecologische, bouwkundige- en vergunningstechnische uitdagingen stellen, waar wij met PSR een meerwaarde kunnen betekenen.”
Als langetermijnontwikkelaar is PSR behoorlijk crisisbestendig. Lange doorlooptijden zijn normaal: de ontwikkeling van een product vergt gemakkelijk vijf tot zes jaar. Indien nodig gaat een project voor een tijd de koelkast in of schakelen jullie een versnelling hoger?
Johan: “Het is een luxe die wij hebben dankzij de familiale aandeelhouder. Wij hoeven op het einde van het jaar geen rendement uit te keren of obligaties terug te betalen. Deze langetermijnvisie speelt ook in het voordeel van het project. Dat maakt ons redelijk uniek in de markt.”
Ondanks de inspanningen van opeenvolgende ministers van administratieve vereenvoudiging zijn procedures alleen maar moeilijker geworden.
Johan Geeroms
Met of ondanks de overheid?
Ontwikkelingsprojecten bij PSR vertrekken meestal bij een bedrijf dat - als verkopende partij – opgescheept zit met een verouderde site?
Julie: “Vaak zit zo’n bedrijf vast door historische verontreinigen, leegstandsheffingen, industrieel erfgoed, herbestemmingsproblematiek, enz. Wij kopen de site aan en kijken naar de beste fit voor herbestemming, in overleg met alle belanghebbenden. Op die manier ontzorgen, ontgrendelen en ontwikkelen wij klant en site. Naast bedrijven kunnen ook steden of andere overheden vragende partij zijn om een plek te dynamiseren.”
Door de complexiteit en de grootschaligheid zijn dit type opdrachten niet te realiseren zonder een overheid. Dat resulteert vaak in een soort mengvorm waarin de gemeente mee participeert in het traject. Maar een overheid is natuurlijk ook vaak een vertragende factor…
Johan: “We zouden graag meer snelheid in bouwvergunningstrajecten krijgen…”
Julie: “… en duidelijkheid! Onze oproep voor meer snelheid en transparantie in de administratieve afwikkeling van bouwprojecten geldt voor heel Vlaanderen, en voor heel de sector – dus niet enkel voor onze projecten.”
Johan: “In 2021 bedroeg de gemiddelde wachttijd voor een bouwvergunning in Vlaanderen liefst 44 maanden. Daarbij komt dat ruim 54% van de ontwikkelaars te maken kreeg met een beroepsprocedure. Het is hoog tijd om in te grijpen. We wensen het vastgoedaanbod mee te verduurzamen, maar die vergunningen komen maar niet. Die traagheid zet een grote rem op het enthousiasme van veel ontwikkelaars.”
De al te gemakkelijke toegang tot beroepsprocedures is een doorn in het oog van ontwikkelaars maar blijft juridisch een heilig huisje…
Julie: “Vandaag is er geen drempel. Voor ongeveer 40 euro ga je naar de provincie en teken je beroep aan tegen een bouwproject.”
Johan: “Ondanks de inspanningen van opeenvolgende ministers van administratieve vereenvoudiging zijn procedures alleen maar moeilijker geworden. De lijst van verplichte regelgeving is onuitputtelijk.”
Toch lopen projecten in een aantal gemeenten opmerkelijk vlotter. In Mechelen ervaren jullie hoe het beter kan. Bestuur en administratie zitten er op één lijn en beseffen ook de impact van ‘niet beslissen’?
Julie: “Je moet enkel een aantal mensen hebben die ervoor gaan en zeggen: ‘We doen dat’.”
Waar blijft het vaak steken?
Johan: “Ik ben geneigd te zeggen: bijna op elk niveau. Het is een chronisch probleem, op verschillende momenten in de realisatie.”
Werken aan de stad van morgen
PSR staat aan de vooravond van de realisatie van drie grote dossiers met in totaal zowat 400 residentiële units. In één van die projecten, aan het station van Mechelen, wordt ook 20.000 m² kantoren voorzien, naast andere functies zoals horeca en wonen. Een bewuste keuze?
Johan: “Het kantoorlandschap is sterk gewijzigd. Mensen hebben geen nood meer aan een kantoorplek, maar aan een leefplek. In de nabijheid van hun werkplek willen ze kunnen eten, sporten en liefst ook boodschappen doen. Onze nieuwe realisaties moeten voldoen aan de noden van de toekomst.”
Kaaidistrict is een grootschalig vernieuwingsproject in jullie thuisstad Aalst, dat moét wel los lopen?
Julie: “We hebben de uitdaging opgenomen om voor een ondergewaardeerd deel van de stad een toegevoegde waarde te creëren. Het is een unieke grond op een unieke positie, waar al jaren niets mee gebeurt. Maar de realisatie overschrijdt ver de gemiddelde termijn van 44 maanden… Wij stapten in het project in 2017. Waanzin.”
Johan: “We verwachten voor het einde van het jaar de verkavelingsvergunning, de eerste stap in het vergunningstraject.. Parallel werken wij aan de aanvraag voor de omgevingsvergunning. Wij hopen begin 2024 de eerste spade in de grond te steken.”
Kaaidistrict is een gemengd dossier: residentieel met aanvullende functies: kantoren, horeca, buurtretail…
Johan: “Aalst is geen grote kantorenstad, maar wij geloven wel in dit project gezien de directe nabijheid van het station. Zowel de overheid als de markt (grote bedrijven) geven aan niet alleen op autolocaties te willen zitten. Kaaidistrict wordt trouwens meer dan een woonplek met kantoren; wij creëren een nieuw ontmoetingsplein aan de Dender en wij kijken samen met de Vlaamse Waterweg naar de mogelijkheden om een nieuwe jachthaven te faciliteren.”
Julie: “En zo maken wij van een achtergestelde en onderbenutte site een nieuw en levendig stadsdeel.”
Meer weten over ons aanbod rond duurzaam ondernemen?
Bekijk zeker ook volgende events of opleidingen
