Dewaele Invest begeleidt dagelijks vastgoedinvesteerders bij het opzetten van een efficiënte vastgoedstrategie om op termijn een kwalitatief en rendabel vastgoedpatrimonium uit te bouwen.
Die investeerders stellen zich vaak de vraag of men dit patrimonium dan best privé opbouwt of eerder via een (al dan niet op te richten) vennootschap. Een vraag die niet zo eenduidig te beantwoorden valt, zo blijkt. Hieronder worden alvast een aantal overwegingen aangekaart door dhr. Maarten Vandamme, Aaron Vervaeke (beiden werkzaam voor Titeca Pro Accountants & Experts) en Thomas Verschaeve (Dewaele Invest).
Adviseren i.f.v. het globaal kader
Een helder beeld krijgen van de totaal-situatie van de investeerder is de allereerste stap. Dit kan door een aantal gerichte vragen te stellen:
1) Doel van de aankoop
Hier is dit vrij duidelijk, aangezien het gaat over vastgoedinvesteringen, die per definitie dus niet dienen voor eigen gebruik.
2) Wat is de financiële en familiale situatie?
Is de investeerder gehuwd of wettelijk samenwonend, en wie zal de aankoop doen? Heeft de investeerder al vastgoed privé of in de vennootschap?
3) Waar bevindt het grootste deel van de beschikbare middelen zich?
Een andere cruciale vraag is uiteraard waar de middelen zich bevinden: beschikt de investeerder over de nodige middelen privé of in de vennootschap?
Afhankelijk van de antwoorden op bovenstaande vragen, wordt er gekeken naar drie mogelijke opties: het privé aankopen van vastgoed, het aankopen met een vennootschap, of een hybride situatie (een combinatie van privé- en vennootschap).
Elke keuze brengt een aantal financiële en/ of fiscale consequenties met zich mee. Deze komen bovendien op diverse tijdstippen tot uiting:
- De financiering van de aankoop.
- De fiscale impact bij het gebruik en het verhuren van.
- De fiscale impact bij verkoop.
- De successie- en de registratierechten die er aangekoppeld zijn.
Welke grote lijnen kunnen we onderscheiden?
Aangezien met name de familiale doelen en plannen evolueren, kan er geen one fits allkeuze worden voorgesteld. Bovendien dienen bepaalde keuzes vaak worden bijgesteld. Toch kunnen er enkele grote lijnen worden bepaald:
Geschatte omvang huurinkomsten
Een vennootschap oprichten en onderhouden kost geld; denk aan de kosten voor een accountant en alle administratie. Daarom moet je goed inschatten vanaf welk niveau van huurinkomsten een vennootschap financieel interessant wordt.
Fiscale verschillen
Daarnaast zijn er ook fiscale verschillen. Een vennootschap biedt voordelen, zoals het kunnen aftrekken van kosten voor onderhoud en renovatie. Dat kan je belastingdruk flink verlagen, zeker in de beginjaren waarin je weinig winst maakt. Maar heb je een enkel residentieel pand? Dan kan privébezit juist voordeliger zijn. De belastingdruk ligt daar vaak rond de 10 à 12 procent, wat een stuk lager kan zijn dan in een vennootschap.
Successieplanning
Het aspect van de successieplanning kan niet onderschat worden. Indien er al veel vastgoed privé wordt aangehouden, kan elk bijkomend pand bij overlijden zwaar belast worden: de erfgenamen betalen al snel 27% successierechten. Ook vastgoed schenken aan je kinderen duurt privé vaak jaren als je dat fiscaal gunstig wilt doen. In zo’n geval wordt een vennootschap al snel een interessante optie.
Ambities
Als je een strategie hebt om een stabiel vastgoedimperium op te bouwen – zelfs als je pas je eerste pand koopt – kan het slim zijn om vanaf het begin met een vennootschap te werken. Het idee is dan dat je de huurinkomsten opnieuw investeert om verder te groeien. Op die manier creëer je een cashflow binnen de vennootschap, zodat er op termijn ook externe financieringsbronnen kunnen worden aangesproken.
Zijn er types vastgoed die je beter privé houdt?
Voor landbouwgrond geldt dat het vaak privé gehouden wordt, en daar zijn goede redenen voor. Mensen kopen landbouwgrond meestal niet puur als belegging om te verhuren, maar vaak om het zelf te gebruiken of omdat het verbonden is aan een specifieke activiteit. Landbouwgronden genereren weinig huurinkomsten, wat maakt dat er vanuit fiscaal oogpunt weinig motieven zijn om deze aan te kopen via een vennootschap. Bovendien heb je bij landbouwgrond meestal weinig tot geen kosten die je zou kunnen aftrekken in een vennootschap.
Toch kunnen ook hier weer andere elementen spelen, die de keuze voor een vennootschap alsnog kunnen verantwoorden. Bijvoorbeeld:
- Een vennootschap kan bepaalde kosten, zoals investeringen in infrastructuur (bijvoorbeeld drainagesystemen) afschrijven.
- Met het oog op de latere overdracht van de gronden: het kan met het oog op de te betalen schenkingsrechten voordeliger zijn om dit via een overdracht van aandelen te laten verlopen.
Welke vennootschapsvorm is het meest courant?
De besloten vennootschap (bv) is de populairste keuze. Een bv biedt een goede balans tussen flexibiliteit en bescherming. Natuurlijk zijn er wel kosten en administratieve verplichtingen aan verbonden, zoals de oprichting bij de notaris en het bijhouden van de boekhouding.
Wil je iets eenvoudigers? Dan kun je kiezen voor een andere rechtsvorm met minder kosten. Maar houd er rekening mee dat minder kosten vaak ook betekent dat je minder zekerheid hebt. Zo kan de aansprakelijkheid bij eenvoudigere vennootschapsvormen groter zijn.
Bij vastgoed spelen aansprakelijkheden soms een belangrijke rol, en daarom zien we dat een bv in de meeste gevallen toch de beste keuze is.
Hoe kan je een portefeuille die privé wordt aangehouden in een vennootschap inbrengen?
Je hebt twee opties als je vastgoed van privé naar een vennootschap wilt overdragen:
- Verkoop aan de vennootschap: Je verkoopt je vastgoed aan de vennootschap en ontvangt in ruil geld of een vordering. Hier betaal je altijd registratierechten, afhankelijk van je gewest. In Vlaanderen is dat standaard 12%.
- Inbreng van vastgoed in ruil voor aandelen: Je brengt het vastgoed in de vennootschap in en ontvangt hiervoor aandelen. De regels verschillen hier afhankelijk van het type vastgoed:
- Bij residentieel vastgoed betaal je altijd 12%.
- Bij goederen die niet voor bewoning bestemd zijn zoals loodsen, garages en landbouwgrond betaal je een algemeen vast recht van slechts 50 euro.
Bij gemengde panden (bijvoorbeeld een woning en loods op hetzelfde perceel) kan je de overweging maken om dit op te splitsen in afzonderlijke kadastrale nummers. De loods kan dan worden ingebracht tegen het algemene vastrecht van 50 euro inbrengen, terwijl de woning privé wordt aangehouden. Op die manier kan het bedrag aan registratierechten worden beperkt.
Conclusie
Het inbrengen van residentieel vastgoed in een vennootschap is een dure operatie. Maar ook het schenken van vastgoed dat privé wordt aangehouden kan, afhankelijk van de omvang van de portefeuille, een tijdrovend en duur proces worden.
Het uitstippelen van een duidelijke strategie, met oog voor de diverse fiscale consequenties in elke levensfase van het vastgoed en de klant, is een taak die met de nodige aandacht dient te gebeuren.
Thomas Verschaeve
Verantwoordelijke beleggingsvastgoed
