De pachtwetgeving dateert van 1929 en begon steeds meer een stempel van veroudering te dragen. Om het pachten te moderniseren en te vereenvoudigen, werd er beslist tot enkele hervormingen, met voordelen voor zowel de pachter als de verpachter. Dit nieuwe Vlaamse Pachtdecreet trad in werking op 1 november 2023. We lijsten voor u de belangrijkste wijzigingen op.
Sancties bij het niet opstellen van schriftelijke pachtovereenkomsten
Het opmaken van een schriftelijke pachtovereenkomst tussen pachter en verpachter is reeds meer dan 50 jaar verplicht, al waren er geen sancties voorzien indien men enkel voorzag in een mondelinge overeenkomst. Het nieuwe decreet zet deze verplichting kracht bij door verplichte vermeldingen te voorzien en sancties op te leggen. Wanneer een partij weigert om een mondelinge overeenkomst om te zetten in een schriftelijke of om een schriftelijke overeenkomst op te maken, kan men gerechtelijke stappen ondernemen om de totstandkoming van een dergelijke overeenkomst via de rechter af te dwingen. Bovendien heeft de rechter de bevoegdheid om de pachtovereenkomst te ontbinden, wanneer de pachter niet meewerkt. Daarentegen, indien de verpachter zijn medewerking weigert, kan de rechter de pachtovereenkomst hernieuwen. Deze regels gelden voor zowel nieuwe als reeds bestaande pachtovereenkomsten.
Versoepelde pachttermijnen
In de nieuwe pachtwetgeving blijft de gebruikelijke looptijd van 9 jaar behouden en worden langere pachten flexibeler. De pachtwetgeving heeft het voortaan mogelijk gemaakt om de overeenkomst op te zeggen na een periode van 18 jaar, waarna de verpachter zijn grond pachtvrij kan verkopen, op voorwaarde dat deze mogelijkheid in de schriftelijke pachtovereenkomst was voorzien. Deze opzegmogelijkheid wordt bovendien voorzien voor elke volgende periode van 9 jaar. Onder de oude pachtwetgeving kon men deze opzeg slechts eenmalig introduceren op het einde van een eerste pachtperiode van 27 jaar. Zonder opzeg zal de pachtovereenkomst stilzwijgend worden verlengd voor een duur van 9 jaar. Deze wetgeving is ook van toepassing op nieuwe overeenkomsten voor het vestigen van een erfpacht indien de duur van de erfpacht korter is dan 27 jaar.
Bijkomend voorziet het nieuwe pachtdecreet de mogelijkheid om éénmalig een overeenkomst af te sluiten voor een kortere duur van minstens 9 jaar.
Vernieuwde opzegmogelijkheden
Een pachtovereenkomst kon worden opgezegd indien de gepensioneerde pachter geen opvolger had, op voorwaarde dat de pachter de pensioenleeftijd had bereikt en een rustpensioen ontving. Onder het nieuwe pachtdecreet kan deze opzeg vlotter door de invoeging van een weerlegbaar vermoeden. Dit weerlegbaar vermoeden betekent dat u als pachter binnen een termijn van 60 dagen (op verzoek van de verpachter) moet kunnen aantonen dat u niet gepensioneerd bent of een bevoorrecht familielid hebt aangeduid als opvolger. Indien de pachter dit bewijs niet kan leveren, wordt deze geacht pensioen te genieten en is deze opzeg mogelijk, zonder voorkooprecht van de pachter.
Voor pachtgronden in groene gebieden zijn er bijkomende wijzigingen in de opzegmogelijkheden ter aanlegging van bossen en natuurgebieden.
Meer transparantie omtrent verkoop en seizoenpacht
Overeenkomstig de oude pachtwetgeving kan een pachter zijn voorkooprecht uitoefenen of overdragen aan een derde. Dit was vaak niet naar de wens van de verpachter. Om de verpachter meer zeggenschap te geven, voert het decreet een nieuw rechtsfiguur in genaamd de “veilige koper”, zijnde een koper die schriftelijk aan de pachter verklaart een nieuw pachtcontract van minstens 18 jaar toe te staan. Het voorkooprecht van de pachter blijft dan verder onaangeroerd. Tot slot, aangezien het toegestaan is voor een pachter om de grond tijdelijk in onderpacht of seizoenpacht aan te bieden aan een derde partij, is het voor de eigenaars vaak onduidelijk wie er de grond bewerkt. Om hier meer inzicht in te verkrijgen, zullen eigenaars via een online tool de (onder)pachten kunnen raadplegen. Door deze vernieuwingen wordt het voor (jonge) landbouwers en grondeigenaars gunstiger om de toegang en het beheer van gronden te verbeteren.
Saar Vanhee, Juriste – Vermogensplanner en Laura De Baets, Juriste
