Als alternatief voor onroerende verhuur wordt vaak geopteerd voor een terbeschikkingstelling van een onroerend goed om er een beroepswerkzaamheid in uit te oefenen. Voordeel is dat dergelijke terbeschikkingstelling uitdrukkelijk wordt gekwalificeerd als een btw-plichtige dienst, waardoor ook de btw op de investeringen en kosten die u gemaakt heeft met betrekking tot dit onroerend goed in aftrek kan worden gebracht. Dit in tegenstelling tot wat het geval is bij een onroerende verhuur, waarbij slechts mits voldaan is aan een resem voorwaarden kan geopteerd worden voor het btw-stelsel. Evenwel dient u de nodige aandacht te besteden aan de invulling van dergelijke terbeschikkingstelling. Een onterechte kwalificatie als terbeschikkingstelling van een onroerend goed heeft niet louter op fiscaal vlak gevolgen, maar kan u ook op burgerrechtelijke vlak opzadelen met een kater.
Er is sprake van onroerende verhuur wanneer een exclusief gebruiksrecht wordt verleend tegen betaling van een vergoeding die in functie staat van de gebruikte oppervlakte. Wanneer daarentegen ook voorzien wordt in het verstrekken van verschillende diensten, dan is er geen sprake van een louter passieve onroerende verhuur maar is sprake van een terbeschikkingstelling.
Al te vaak wordt bij de opmaak van dergelijke overeenkomsten de onroerende verhuur gekwalificeerd als een terbeschikkingstelling in een poging zeker te zijn van de toepassing van het btw-stelsel en de ermee gepaard gaande btw-aftrek. Indien de fiscus dient vast te stellen dat in werkelijkheid geen enkele bijkomende dienst wordt geleverd en er eigenlijk sprake is van een loutere passieve verhuur, dan is er sprake van fiscale fraude. Dit omdat met opzet een andere invulling werd gegeven aan de overeenkomst die in strijd is met de werkelijkheid. Op fiscaal vlak zult u dan ook geconfronteerd worden met de nodige navorderingen inzake btw voor wat betreft de onterecht toegepaste btw-aftrek. Tevens zullen op fiscaal vlak hoge boetes worden opgelegd.
Maar ook op burgerrechtelijk vlak zijn de gevolgen niet min. Zo blijkt uit een recent arrest van het Hof van Cassatie (Cass. 22 januari 2021) dat indien er wordt vastgesteld dat fiscale fraude minstens één van de doorslaggevende beweegredenen is voor het benoemen/ opmaken van dergelijke overeenkomst (en de erop gebaseerde facturatie), de overeenkomst een ongeoorloofde oorzaak heeft op basis waarvan de nietigheid van de overeenkomst steeds kan worden ingeroepen. Een nietige overeenkomst wordt geacht nooit te hebben bestaan, waardoor partijen moeten worden hersteld in de toestand waarin ze zich bevonden voor het afsluiten van de nietige overeenkomst. Op basis daarvan kan de verhuurder bijgevolg veroordeeld worden tot terugbetaling aan de huurder van alle betalingen die reeds zijn doorgevoerd op basis van de nietige overeenkomst.
De feiten die ten grondslag lagen aan het arrest kunnen kort als volgt worden samengevat: Een teler van bloemen en planten besliste om enkele serres te verhuren. In de overeenkomst werd gesteld dat het gaat om een aan btw onderworpen “terbeschikkingstelling van serres en dienstverlening”. Jaarlijks dient een prijs van 20.000 euro te worden betaald (excl. btw). De verhuurder stelt telkens de facturen op en rekent btw aan. De huurder laat na te betalen, waarna de verhuurder een procedure opstart tot invordering van de huurgelden. Evenwel werd geoordeeld dat er sprake is van een nietige overeenkomst nu er in werkelijkheid geen sprake is van een terbeschikkingstelling van serres maar van een loutere passieve verhuur van serres (vrijgesteld van btw). De verhuurder had bijgevolg geen recht op enige vergoeding en zelfs de reeds betaalde vergoedingen dienden te worden terugbetaald.
Hoewel het arrest vatbaar is voor enige kritiek moet rekening worden gehouden met deze beslissing en de verregaande gevolgen die kunnen verbonden zijn aan het feit dat de overeenkomst die werd afgesloten niet strookt met de werkelijkheid. Fiscaal optimaliseren loont, maar let op dat u door al te verregaande pogingen tot optimalisatie niet met een enorme kater achterblijft.
Elke Malfait
