Het is een veel voorkomende praktijk om vennootschappen op te richten louter en alleen met het oog op het centraliseren van de onroerende goederen. Hier zijn verschillende voor- en nadelen aan verbonden. In dit artikel gaan we enkele van die plus- en minpunten van naderbij bekijken.
1. Aftrekbare beroepskosten & afschrijvingen
In de eerste plaats kunnen alle kosten met betrekking tot de onroerende goederen in een vennootschap in aftrek worden gebracht. Dit ongeacht of de onroerende goederen voor beroepsdoeleinden worden gebruikt. Deze worden namelijk allemaal geacht beroepsmatig te zijn, m.u.v. fiscaal misbruik. Dit in tegenstelling tot een onroerend goed dat in het privévermogen zit en wordt verhuurd aan iemand die het (deels) beroepsmatig gebruikt om zijn beroep uit te oefenen. In dat geval is enkel een forfaitaire kostenaftrek van maximum 40% voor gebouwen en 10% voor gronden mogelijk op het werkelijke huurinkomen. Vaak is de kostenaftrek minder dan 40%. Als het privé aangekochte pand beroepsmatig gebruikt wordt, dan mogen de kosten die betrekking hebben op het beroepsmatig gedeelte wél in aftrek worden gebracht.
2. Registratierechten en erfbelasting
Een ander belangrijk fiscaal voordeel situeert zich op het vlak van de registratierechten en de erfbelasting. Indien je een onroerend goed inbrengt in een vennootschap, dan is het mogelijk om in een latere fase de aandelen van die vennootschap te schenken. Als je die aandelen gaat schenken, val je onder het vlak tarief in de schenkbelasting (3% of 7%) en dus niet onder de progressieve tarieven voor onroerende goederen (3%- 9%-18%-27%). Op die manier wordt een onroerend goed, bv. een villa, een roerend goed, nl. aandelen. In de erfbelasting zal dit eveneens een rol spelen, onder andere bij erfgenamen in de rechte lijn waar er een onderscheid wordt gemaakt tussen de roerende en de onroerende goederen. Op dit vlak kan je dus wel degelijk een grote besparing verwezenlijken. In principe moet bij de overdracht van een onroerend goed een notaris tussenkomen.
Dit gaat gepaard met de nodige kosten, zoals registratierechten. Als je echter een onroerend goed overdraagt, via een aandelenverkoop van de vennootschap die het onroerend goed in haar vermogen heeft, moet er geen notaris tussenkomen. Hierbij is wel enige voorzichtigheid geboden ten aanzien van de fiscus. Zij zien dit liever niet via een aandelenoverdracht verlopen omwille van het feit dat ze dan (onder andere) de registratierechten mislopen. Het ontwijken van de registratierechten door de belastingplichtige is dan ook een vaak gehanteerde aanvalsroute van de fiscus. Het aantonen van een economisch motief van de aandelentransactie is dus een must.
3. Jaarlijkse kosten
Vooraleer je een vennootschap opricht met het oog op het kopen van een onroerend goed is het van belang dat je de kosten en baten gaat afwegen. Bij een vennootschap heb je namelijk jaarlijks wederkerende kosten voor het voeren van de boekhouding, het al dan niet opmaken van een jaarrekening, het indienen van fiscale aangiftes, eventuele fiscale controles, etc. Indien het gaat om de aankoop van een onroerend goed met een beperkte waarde, dan biedt het opzetten van een vennootschap meestal geen toegevoegde waarde.
4. Meerwaardebelasting
Indien je een onroerend goed van de vennootschap gaat verkopen, zal de meerwaarde hierop altijd belast worden in de vennootschapsbelasting (normaliter 25%). Die meerwaarde wordt berekend door de verkoopprijs te verminderen met de boekwaarde. De boekwaarde is de (initiële) aanschaffings- of inbrengwaarde van het onroerend goed verminderd met de reeds gedane afschrijvingen. Er is wel een mogelijkheid tot gespreide taxatie indien bepaalde voorwaarden zijn voldaan en een herbelegging van de ontvangen verkoopprijs wordt verricht. Indien je daarentegen een onroerend goed gaat verkopen uit je privévermogen is het in principe niet belastbaar, behalve in geval van speculatie, beroepsmatig gebruik of indien het binnen de 5 of 8 jaar na verwerving wordt verkocht (m.u.v. beroepsverkopen). Wat dit laatste betreft zijn hierop opnieuw uitzonderingen. Zo is de verkoop van de eigen gezinswoning nooit onderhevig aan meerwaardebelasting.
5. Conclusie
De hierboven aangehaalde punten vormen slechts het topje van de ijsberg en er zijn nog heel wat andere zaken die moeten worden meegenomen in de afweging om al dan niet te werken met een vastgoedvennootschap. Laat u bijstaan door uw accountant om een advies te verkrijgen op maat.
Stephanie Carels, bedrijfsjuriste Sanders Accounting & Consulting
