Als u een deel van uw privéwoning verhuurt aan uw vennootschap, wordt de huur beschouwd als een onroerend inkomen. Slechts 60% daarvan wordt echter belast en dus kan dit een interessante manier zijn om middelen van uw vennootschap naar uw privévermogen over te zetten.
Gebruikt uw vennootschap een deel van uw woning beroepsmatig als kantoorruimte of praktijk, dan kan u daar als privéeigenaar huur voor vragen. De ontvangen huurprijs wordt beschouwd als onroerend inkomen en is belastbaar. Het voordeel schuilt in het feit dat slechts 60% van het ontvangen huurinkomen aan de personenbelasting onderworpen is. Dat maakt zo’n huurinkomen interessanter dan de toekenning van extra loon. Maar let op! Afhankelijk van uw concrete situatie kan het net interessanter zijn om geen huur te betalen. Zo blijft er meer winst over om als dividenden uit te keren.
Zorg ervoor dat de overeengekomen huurprijs niet te hoog is. Als u een bepaalde bij wet vastgestelde grens (5/3e van het gerevaloriseerd kadastraal inkomen) overschrijdt, wordt dat gedeelte van de huurprijs geherkwalificeerd als een belastbare bezoldiging die wel voor 100% onderworpen is aan de personenbelasting en waarop u wel sociale bijdragen moet betalen.
Als u niet de enige eigenaar bent van het onroerend goed (bv. het onroerend goed is eigendom van u en uw vrouw), maar enkel u bent zaakvoerder van uw vennootschap, dan moet enkel het aandeel van de huur volgens uw eigendomsaandeel onderworpen worden aan bovenvermelde beperking. Het aandeel van de huur dat toekomt aan de andere eigenaar, blijft volledig (en dus voordeliger) belast als een onroerend inkomen.
Als u meerdere onroerende goederen verhuurt aan uw vennootschap, dan moet bovenvermelde huurherkwalificatie berekend worden per onroerend goed. U mag dus geenszins de herkwalificatiegrens toepassen door de opgetelde kadastrale inkomens te vergelijken met de opgetelde huurinkomsten.
De aan te geven huurinkomsten zijn de tijdens het belastbaar tijdperk werkelijk ontvangen huurinkomsten, inclusief de huurvoordelen (bv. onroerende voorheffing.)
Bent u enkel aandeelhouder van een vennootschap waaraan u een onroerend goed verhuurt, maar geen zaakvoerder, dan moet de herkwalificatiegrens niet toegepast worden en blijven de huurinkomsten in dit geval belast als onroerende inkomsten.
Voorbeeld
Belastingplichtige is een aannemer met een bouwbedrijf. Hij is eigenaar van een onroerend goed met een niet geïndexeerd kadastraal inkomen van 2.000 euro. In 2022 verhuurt hij 25 % van zijn woning aan zijn vennootschap. Die betaalt daarvoor maandelijks 500 euro huurgeld, wat neerkomt op 6.000 euro per jaar.
Te belasten als onroerend inkomen:
- Maximaal te ontvangen huur (= bruto huurinkomen): 2.000 x 25 % x 5/3 x 4,86 = 4.050 euro
- 40 % kostenforfait: 1.620 euro
- Netto belastbaar huurinkomen: 2.430 euro Dit bedrag is onderworpen aan de personenbelasting, maar niet aan sociale bijdragen.
Te belasten als beroepsinkomen:
- Huurinkomen geherkwalificeerd naar beroepsinkomen: 6.000 – 4.050 = 1.950 euro.
Het beroepsinkomen is onderworpen aan de personenbelasting en aan sociale bijdragen.
Gezien het verhoogde thuiswerk zal het beroepsmatig verhuren van privé onroerend goed aan de vennootschap in meer situaties kunnen toegepast worden. Uiteraard moet deze toepassing kunnen verantwoord worden. Zet zeker de verhuurafspraken duidelijk op papier in een huurovereenkomst.
Frank Sanctorum en Elke Sanctorum, Sanctorum&Co
