Kantoren

Na twee goede kwartalen in de eerste helft van dit jaar, loopt de Vlaamse vastgoedmarkt in het kantorensegment de jongste maanden op twee snelheden, merkt head Offices Flanders Alexander Kortleve van CBRE. ‘In de huidige economische context zien we klanten voor zichzelf afwegen of ze moeten doorzetten met hun plannen, dan wel toch beter even afwachten hoe alles evolueert. De rentes zijn dermate snel aan het stijgen, dat de aankoop van vastgoed steeds moeilijker te financieren valt. Maar anderzijds zijn er nog spelers die nog interessante voorwaarden bekomen, waardoor deals blijven doorgaan. Eigenaars kiezen vaak ook toch maar eieren voor hun geld, omdat een afgeleverde omgevingsvergunning voor een nieuw kantoorproject maar twee jaar geldig blijft. Dan rekenen ze de verhoogde bouw- en financieringskosten maar liever door in de huurprijzen, dan heel het vergunningstraject weer te moeten doorlopen’, wijst hij op de tendensen op financieel vlak.

Ommezwaai met nieuwe projecten

Daarnaast werkt de energiecrisis de vraag naar kwalitatief vastgoed nog meer in de hand. ‘Door de war on talent is de aandacht voor diensten en beleving in kantooromgeving jaren geleden al beginnen toenemen. Dat moest bedrijven helpen om goede mensen aan boord te krijgen en te houden. De pandemie en het belang van goede ventilatie gaf aan die vraag de jongste twee jaar nog een extra dimensie. En door de energiecrisis willen bedrijven zich nu vooral vestigen in gebouwen die top zijn op vlak van energieprestaties. Want de energiekosten houden huurders wel degelijk bezig en omdat die van zoveel factoren afhankelijk zijn, is het voor ons moeilijk om die voor hen te voorspellen. Door de specifieke eisen die huurders stellen, moet de kantoormarkt een hele ommezwaai maken. Om die te faciliteren, zijn er veel nieuwe kantoorprojecten nodig. Al zeker in Antwerpen’, stipt Alexander Kortleve aan. ‘Minstens 80 % van de Antwerpse kantoren is te verouderd, als je kijkt naar de eisen die de markt vandaag stelt. En in veel gevallen is daaraan ook niet met een renovatie tegemoet te komen. Met de bestaande structuur van een gebouw te behouden en uitsluitend de technieken te vernieuwen, haal je vaak niet de minimumhoogte van 2,70 meter vrije ruimte tussen vloer en plafond. Voor ontwikkelaars en investeerders liggen dus grote kansen in de hoognodige vernieuwing van het patrimonium.’

Amper 10 % is eigentijds

Slechts 10 % van de kantoren op de Antwerpse markt bevindt zich in de zogenaamde Great A-graad (kantoren jonger dan vijf jaar en voorzien van alle moderne technieken, red.). De huidige context legt hun eigenaars geen windeieren. ‘Vandaag is de prime rent (de hoogste huurprijs op de beste locatie, red.) per vierkante meter kantoorruimte in Antwerpen 175 euro, terwijl die in 2016 nog zo’n 140 euro bedroeg. Nog dit jaar ronden we een eerste dossier af met een huurprijs die uitkomt op 190 euro. Het zal een kwestie van maanden zijn dat dit doorstijgt naar 200 euro voor een interessante plek in het zakelijk centrum, overigens niet alleen in Antwerpen maar ook in Gent of sterke centrumsteden zoals Mechelen. Zeker als je kan aantonen dat jouw duurzaam functionerend kantoorgebouw de huurder toelaat om zijn energiekosten sterk onder controle te houden, wordt zo’n huurprijs voor een huurder dan des te interessanter.

Desondanks blijft Antwerpen volgens Alexander Kortleve Europees bekeken wel bij de laagste huurprijzen voor kantoren hebben. ‘Helemaal bovenaan het lijstje staat Londen, dat vandaag afklokt op 1.600 euro per vierkante meter. Antwerpen is eigenlijk te lang te goedkoop gebleven, onder meer ook omdat er met de realisatie van kantoorprojecten als Post X en The Link in Berchem op korte tijd gigantisch veel kantoorruimte is bijgekomen. Nu de bouwkosten stijgen en kwalitatieve kantoren nog meer gegeerd worden bij een beperkte beschikbaarheid van nog geen 3 % als het gaat om kantoren van de jongste generatie, klimt die huurprijs dus automatisch’, legt hij uit. ‘Door het tekort aan kwalitatieve kantoren zullen ze zich grotendeels moeten schikken naar de aangeboden voorwaarden. An sich zijn bedrijven daartoe wel bereid, zeker als de energiehuishouding dan in orde is. Om talent aan te trekken, tasten ze trouwens nu ook al vaak diep in de geldbuidel voor de inrichting. Wel merken we dat nu door de inflatie vaker wordt onderhandeld over de basisindex die in het huurcontract wordt opgenomen.’

Voor een investeerder blijft een kantoorgebouw zo dus een interessante asset. ‘Als je het juiste vastgoed op de markt brengt op een locatie waar de combinatie van leven en werken kan worden gemaakt, geraakt het verhuurd. Oude kantoorpanden gaan het daarentegen moeilijk krijgen, zeker vanaf het moment dat nieuwe kantoorprojecten nog beschikbaar komen. Onder andere aan Berchem-Station, Noorderlaan en Antwerpen-West zit er nog iets in de pijplijn’, zegt Alexander Kortleve nog.
 

Zuurstofkuur nodig

Het schaarse aanbod in combinatie met een verouderd patrimonium dat maar geen zuurstofkuur krijgt, zet volgens hem een rem op de markt van het logistiek vastgoed. ‘Logistieke gebouwen van twintig jaar oud zijn ook uit energetisch oogpunt zeker nog perfect bruikbaar. Niet elke potentiële huurder van een magazijn heeft trouwens wat aan het nieuwste duurzaamheidslabel’, geeft hij mee. ‘Maar in en rond Antwerpen zie je toch nog veel klassiek logistiek vastgoed, met daarin rekken van tien of twaalf meter hoog.

Nochtans neigt de markt tegenwoordig al naar een hoogte van 15,50 meter, en zelfs 40 meter voor geautomatiseerde hoogbouwmagazijnen. Daar valt dus nog veel te rapen. Alleen stel ik dan vast dat bijvoorbeeld in de haven nog vooral wordt vastgehouden aan het systeem van toegewezen concessies aan eindgebruikers. Met vastgoedinvesteerders wordt liever niet samengewerkt, terwijl internationale topbedrijven net wel naar hen kijken om hun logistieke behoeften in te vullen. Honderd kilometer noordwaarts opent dan binnenkort wel Amsterdam Logistics Centre, een vooruitstrevend logistiek gebouw met drie verdiepingen op nauwelijks zes kilometer van het centrum.’