Huurprijzen op de Antwerpse kantorenmarkt van minstens 200 euro zijn eerder een kwestie van maanden dan jaren. En ook voor gronden voor logistiek vastgoed zijn de prijzen de jongste twee jaren enorm geklommen. Met dank aan de inflatie en door de nog toegenomen vraag naar kwalitatieve panden en het beperkt aanbod hieraan, zo merken de experts van CBRE, ’s werelds grootste specialist in commercieel vastgoed.
Kantoren
Na twee goede kwartalen in de eerste helft van dit jaar, loopt de Vlaamse vastgoedmarkt in het kantorensegment de jongste maanden op twee snelheden, merkt head Offices Flanders Alexander Kortleve van CBRE. ‘In de huidige economische context zien we klanten voor zichzelf afwegen of ze moeten doorzetten met hun plannen, dan wel toch beter even afwachten hoe alles evolueert. De rentes zijn dermate snel aan het stijgen, dat de aankoop van vastgoed steeds moeilijker te financieren valt. Maar anderzijds zijn er nog spelers die nog interessante voorwaarden bekomen, waardoor deals blijven doorgaan. Eigenaars kiezen vaak ook toch maar eieren voor hun geld, omdat een afgeleverde omgevingsvergunning voor een nieuw kantoorproject maar twee jaar geldig blijft. Dan rekenen ze de verhoogde bouw- en financieringskosten maar liever door in de huurprijzen, dan heel het vergunningstraject weer te moeten doorlopen’, wijst hij op de tendensen op financieel vlak.
Ommezwaai met nieuwe projecten
Daarnaast werkt de energiecrisis de vraag naar kwalitatief vastgoed nog meer in de hand. ‘Door de war on talent is de aandacht voor diensten en beleving in kantooromgeving jaren geleden al beginnen toenemen. Dat moest bedrijven helpen om goede mensen aan boord te krijgen en te houden. De pandemie en het belang van goede ventilatie gaf aan die vraag de jongste twee jaar nog een extra dimensie. En door de energiecrisis willen bedrijven zich nu vooral vestigen in gebouwen die top zijn op vlak van energieprestaties. Want de energiekosten houden huurders wel degelijk bezig en omdat die van zoveel factoren afhankelijk zijn, is het voor ons moeilijk om die voor hen te voorspellen. Door de specifieke eisen die huurders stellen, moet de kantoormarkt een hele ommezwaai maken. Om die te faciliteren, zijn er veel nieuwe kantoorprojecten nodig. Al zeker in Antwerpen’, stipt Alexander Kortleve aan. ‘Minstens 80 % van de Antwerpse kantoren is te verouderd, als je kijkt naar de eisen die de markt vandaag stelt. En in veel gevallen is daaraan ook niet met een renovatie tegemoet te komen. Met de bestaande structuur van een gebouw te behouden en uitsluitend de technieken te vernieuwen, haal je vaak niet de minimumhoogte van 2,70 meter vrije ruimte tussen vloer en plafond. Voor ontwikkelaars en investeerders liggen dus grote kansen in de hoognodige vernieuwing van het patrimonium.’
Amper 10 % is eigentijds
Slechts 10 % van de kantoren op de Antwerpse markt bevindt zich in de zogenaamde Great A-graad (kantoren jonger dan vijf jaar en voorzien van alle moderne technieken, red.). De huidige context legt hun eigenaars geen windeieren. ‘Vandaag is de prime rent (de hoogste huurprijs op de beste locatie, red.) per vierkante meter kantoorruimte in Antwerpen 175 euro, terwijl die in 2016 nog zo’n 140 euro bedroeg. Nog dit jaar ronden we een eerste dossier af met een huurprijs die uitkomt op 190 euro. Het zal een kwestie van maanden zijn dat dit doorstijgt naar 200 euro voor een interessante plek in het zakelijk centrum, overigens niet alleen in Antwerpen maar ook in Gent of sterke centrumsteden zoals Mechelen. Zeker als je kan aantonen dat jouw duurzaam functionerend kantoorgebouw de huurder toelaat om zijn energiekosten sterk onder controle te houden, wordt zo’n huurprijs voor een huurder dan des te interessanter.
Desondanks blijft Antwerpen volgens Alexander Kortleve Europees bekeken wel bij de laagste huurprijzen voor kantoren hebben. ‘Helemaal bovenaan het lijstje staat Londen, dat vandaag afklokt op 1.600 euro per vierkante meter. Antwerpen is eigenlijk te lang te goedkoop gebleven, onder meer ook omdat er met de realisatie van kantoorprojecten als Post X en The Link in Berchem op korte tijd gigantisch veel kantoorruimte is bijgekomen. Nu de bouwkosten stijgen en kwalitatieve kantoren nog meer gegeerd worden bij een beperkte beschikbaarheid van nog geen 3 % als het gaat om kantoren van de jongste generatie, klimt die huurprijs dus automatisch’, legt hij uit. ‘Door het tekort aan kwalitatieve kantoren zullen ze zich grotendeels moeten schikken naar de aangeboden voorwaarden. An sich zijn bedrijven daartoe wel bereid, zeker als de energiehuishouding dan in orde is. Om talent aan te trekken, tasten ze trouwens nu ook al vaak diep in de geldbuidel voor de inrichting. Wel merken we dat nu door de inflatie vaker wordt onderhandeld over de basisindex die in het huurcontract wordt opgenomen.’
Voor een investeerder blijft een kantoorgebouw zo dus een interessante asset. ‘Als je het juiste vastgoed op de markt brengt op een locatie waar de combinatie van leven en werken kan worden gemaakt, geraakt het verhuurd. Oude kantoorpanden gaan het daarentegen moeilijk krijgen, zeker vanaf het moment dat nieuwe kantoorprojecten nog beschikbaar komen. Onder andere aan Berchem-Station, Noorderlaan en Antwerpen-West zit er nog iets in de pijplijn’, zegt Alexander Kortleve nog.
‘Minstens 70 % van de Antwerpse kantoren is te verouderd, als je kijkt naar de eisen die de markt vandaag stelt. En in veel gevallen is daaraan niet met een renovatie tegemoet te komen.’
Alexander Kortleve - head offices Flanders van CBRE
Industrieel en logistiek vastgoed
Ook de markt van logistiek vastgoed heeft de afgelopen twee jaar stevige prijscorrecties gekend, stelt head Industrial & Logistics Xavier Van Reeth vast. ‘Die prijzen overstijgen in de provincie Antwerpen regelmatig 300 euro, met uitschieters in en rond stad Antwerpen tot meer dan 400 euro. Daarmee zitten we nu op het niveau van onze buurlanden. Dat is het gevolg van een combinatie van factoren. De jongste jaren is de e-commerce en de productie alleen maar toegenomen, waardoor iedereen grotere magazijnen wil. Bovendien was geld goedkoop, waardoor meer beleggers op logistiek vastgoed hebben ingezet’, legt hij uit. ‘Intussen is de context weer helemaal veranderd, met onder andere productiebedrijven die door de energiecrisis en de inflatie stevig afzien. De bouwkosten blijven ook stabiel hoog en daarbovenop is er nog de oplopende rente. Maar omdat er ruim onvoldoende gronden voor de nog steeds aanwezige vraag zijn, valt het sterk af te wachten of de prijzen wel terug zullen dalen.’
Zuurstofkuur nodig
Het schaarse aanbod in combinatie met een verouderd patrimonium dat maar geen zuurstofkuur krijgt, zet volgens hem een rem op de markt van het logistiek vastgoed. ‘Logistieke gebouwen van twintig jaar oud zijn ook uit energetisch oogpunt zeker nog perfect bruikbaar. Niet elke potentiële huurder van een magazijn heeft trouwens wat aan het nieuwste duurzaamheidslabel’, geeft hij mee. ‘Maar in en rond Antwerpen zie je toch nog veel klassiek logistiek vastgoed, met daarin rekken van tien of twaalf meter hoog.
Nochtans neigt de markt tegenwoordig al naar een hoogte van 15,50 meter, en zelfs 40 meter voor geautomatiseerde hoogbouwmagazijnen. Daar valt dus nog veel te rapen. Alleen stel ik dan vast dat bijvoorbeeld in de haven nog vooral wordt vastgehouden aan het systeem van toegewezen concessies aan eindgebruikers. Met vastgoedinvesteerders wordt liever niet samengewerkt, terwijl internationale topbedrijven net wel naar hen kijken om hun logistieke behoeften in te vullen. Honderd kilometer noordwaarts opent dan binnenkort wel Amsterdam Logistics Centre, een vooruitstrevend logistiek gebouw met drie verdiepingen op nauwelijks zes kilometer van het centrum.’
‘Met vastgoedinvesteerders wordt in de haven liever niet samengewerkt, terwijl internationale topbedrijven net wel naar hen kijken om hun logistieke behoeften in te vullen.’
Head Industrial & Logistics Xavier Van Reeth
Retailvastgoed
In het retailvastgoed heeft de markt na twee zware coronajaren de pandemie achter zich gelaten. ‘In de eerste jaarhelft stelden we een vernieuwde appetijt vast om winkels te openen. Zeker voor nieuwe retailspelers is Antwerpen dan vaak eerste of tweede keuze. Als een van de belangrijkste retailsteden in België oefent Antwerpen nog altijd een grote aantrekkingskracht uit, ook op merken die inzetten op grotere winkels. Door de interesse van vaak meerdere partijen tegelijkertijd, werd de leegstand ook gradueel weer ingevuld’, licht director Retail Eline Dhaenens toe.
Ook in dit segment zet de positieve vibe van het eerste en tweede kwartaal zich evenwel niet langer door. ‘De stijgende energieprijzen en de loon- en huurindexering romen de marges van de handelaars erg af, waardoor het voor hen zwaar wordt en de twijfel weer toeslaat. Voorzichtigheid wordt aan de dag gelegd en jammer genoeg kan niemand voorspellen hoe lang deze situatie zal aanhouden. Maar natuurlijk ondervindt de Antwerpse verhuurmarkt dit niet alleen.
Als gevolg van de economische context ziet CBRE de jongste tijd in huurcontracten clausules rond huurindexering opduiken. Eline Dhaenens: ‘De voorbije twee jaren zagen we wel vaker dat in huurcontracten clausules rond Covid-19 werden ingebouwd. Die zien we niet meer. Huurders zijn veel meer bezig met een indexatie van 10 % van hun huurprijs die op hen afkomt. Het is al vrij goed ingeburgerd dat een eigenaar mee een inspanning levert om het verhaal van zijn huurder positief te doen uitdraaien. Dat kan bijvoorbeeld met het toekennen van een huurvrije periode of een huurkorting in de eerste maanden. Maar met specifieke clausules rond huurindexering hopen huurders ook op dat vlak extra ademruimte te bekomen.’
Ondanks de stijgende prijzen voor hun aanbod als gevolg van de toegenomen energiekosten bij de fabrikant, hebben huurders zelf maar weinig vat op dat verhaal. ‘De energetische waarde van een pand speelt nu al in het residentieel vastgoed en op de kantorenmarkt. Ook in het commercieel vastgoed zal dit spelen, vooral dan wanneer een eigenaar zijn huurder ziet vertrekken’, haalt Eline Dhaenens nog aan. ‘Moderne handelspanden zullen nu eenmaal sneller een nieuwe invulling vinden. Dus zullen eigenaars meer werk maken van het energetisch optimaliseren van hun vastgoed, bijvoorbeeld door beter te isoleren of zonnepanelen te installeren. Ook in winkelcentra zien we dat vrije ruimte sneller wordt benut voor bijvoorbeeld het plaatsen van zonnepanelen. Dat kan de algemene lasten helpen drukken.’
Opvallende tendens die zich eveneens in heel Europa aftekent, is dat het luxesegment goed standhoudt. Daarvoor blijven de huurprijzen nog steeds in stijgende lijn gaan.
Director Retail Eline Dhaenens
