Rondetafelgesprek: hoe rigide is ons vergunningsbeleid?

Tekst Jan Van Gyseghem – foto Wim Kempenaers

Veel regels en toch onzeker

Men klaagt over lange wachttijden om een project effectief te kunnen starten.

Steven: “Ik denk niet dat doorlooptijden van vergunningsaanvragen het grote probleem zijn, wel het vooronderzoek of het natraject.”

Vic: “Om te beginnen: voor een aantal zaken is nog geen objectief kader voorhanden. ‘Goede ruimtelijke ordening’ of 'schaduw', wat is dat?”

Laurens: “Er is vooral een gebrek aan rechtszekerheid. We hebben de voorbije jaren heel wat bijkomende regels – waterinfiltratietoets, MER-screening… - gekregen die duidelijk en gemakkelijk te hanteren zijn als je je laat adviseren door advocaten en studiebureaus. Maar… zelfs als je voldoet aan alle regels weet je niet of je die vergunning wel zal krijgen.”

Dat de regels eenvoudig zijn, wordt echter niet door iedereen aan tafel beaamd.

Julie: “Bij ons loopt een voortraject gemakkelijk over drie tot vier jaar. We besteden ontzettend veel energie in het afstemmen van alle regelgeving. We missen iemand die vanuit de gemeente dat traject voor ons trekt. Nu lopen wij met ons dossier de diensten af terwijl een gecoördineerde aanpak met ondersteuning van een gemeentelijke SPOC (single point of contact, één aanspreekpunt, red.) veel zou helpen.”

Oud-schepen Caroline ziet nog een ander manco: “Ik heb vastgesteld dat beleidsmensen, ontwikkelaars en administratie elk een totaal andere taal spreken. Er is zeker een gebrek aan inzicht in wat elke actor wil bereiken. Om de verschillende invalshoeken, standpunten en belangen bij elkaar te brengen, is er dus nog wel wat werk.” 

Laurens voegt nog een dimensie toe aan de rechtsonzekerheid: “Heel wat beleidsinstrumenten zijn regels waarvan een juridische basis ontbreekt en kunnen subjectief geïnterpreteerd worden. Die willekeur, die rechtsonzekerheid, is een realiteit.”

Vooraf klare beleidskeuzes graag

Die onzekerheid begint volgens het panel al in een vroeg stadium.

Vic: “Welke zijn de achterliggende beleidskeuzes? Men opent gesprekken, legt verschillende plannen voor, bereikt na een jaar een consensus met de administratie. Na het hele voortraject komen de beleidsmakers erbij en zeggen ze: ‘Daar kunnen wij niet achter staan.’ Er volgt een weigering waarbij men op zoek gaat naar problemen in het dossier.”

Er is een vraag naar meer duidelijkheid in de beleidsvisie, vroeg in het proces maar ook voor een ondersteunende opstelling van de administratie: “Die shift in de houding hebben wij nodig: van het zoeken naar problemen naar het zoeken van oplossingen”, verzucht Vic.

Maar niet elke beleidskeuze is een goede keuze?
Mieke: “Ik hoor vaak dat het beleid van alles belooft dat in feite niet kan gerealiseerd worden.” 

Caroline: “Zouden beleidsmensen zich altijd bewust zijn van hun ‘onhaalbare beloften’? Politici zijn niet in alle gevallen een inhoudelijk expert. Ik merk wel immense verschillen tussen gemeenten. Soms werkt de administratie als een ondernemer – het gaat vlot, a walk in the park met alle blutsen en builen erbij – maar in andere gevallen is men zelfs niet bereid je te ontvangen.”

Een kwestie van kwaliteit

Mieke onderschrijft de vraag naar meer rechtszekerheid, maar wijst op het klein aantal vergunningsdossiers (minder dan 5%) waartegen administratief beroep wordt aangetekend. In die gevallen is de uiteindelijke balans wel erg negatief: zes dossiers op tien die bij de raad voor vergunningsbetwistingen komen, leiden tot vernietiging.
“Waar ik dan uit besluit dat de kwaliteit van de vergunning niet goed is. Daar moet op gewerkt worden. Het debat zou veel meer moeten gaan over de kwaliteit van de vergunning zodat de rechtszekerheid wordt geborgd en niet over het versnellen van het proces. De doorlooptijd van vergunningen – 87 tot 90 dagen – is niet het probleem, wel het voortraject, dat vaak niet spoort met het proces van de vergunningsverlening. Of ook: het politieke niveau dat plots zijn kar keert.”

Vic: “Wat niet langer kan, is dat je als indiener 99% haalt op het examen van ruimtelijke ordening en toch wordt gebuisd. Dat is absurd. Een komma verkeerd is vernietiging, ook al wordt die komma door de administratie geschreven. Het wordt tijd dat de overheid een vorm van total quality management hanteert. In die aanpak zou men een probleem vaststellen – neem een on-ontvankelijkheid – en meteen de vraag stellen waarom die fout is gemaakt. Om vervolgens de oorzaak aan de wortel aan te pakken.”

Caroline: “Wat de kwaliteit van vergunningen betreft …  als ex-beleidsmaker durf ik te zeggen: je komt daar niet aan toe. Je krijgt beleid en administratie vaak niet op één lijn. De druk is zo hoog dat je al blij bent dat je iets vergund krijgt.” 

‘Tegen’ zijn kost bijna niets

Vic: “Door de complexiteit van onze regelgeving is het bijna een utopie om het voortraject en de vergunning volledig waterdicht te krijgen. Veel burgers en advocaten beseffen dat maar al te goed. Zij maken van het tijdsverlies gebruik om vergoedingen te krijgen of iets te regelen.”

Laurens: “Vandaag is het heel goedkoop om beroep in te dienen terwijl de kostprijs voor de aanvrager van een omgevingsvergunning heel hoog is, gemiddeld tussen 10.000 en 15.000 euro per woonentiteit voor grootschalige projecten. Voor kleinere projecten of particuliere aanvragen is de kostprijs nog hoger. Wie daarentegen beroep indient, betaalt slechts ca. 200 euro.”

(lees verder onder de foto)

Vic: “Het NIMBY-verhaal zal er altijd zijn, het is een kwestie van het te managen. Bijvoorbeeld door de lokale politiek op de juiste manier te laten communiceren en niet zijn kar te draaien op het ogenblik dat er een bezwaar binnenkomt. Als het openbaar onderzoek een bezwaar oplevert, moet dit technisch behandeld worden en niet politiek.” 

Mank beleid maakt vastgoed duurder

Laurens: “Wij maken ons bij Zabra grote zorgen over de betaalbaarheid van het vastgoed. Door de covidcrisis en de oorlog in Oekraïne is alles veel duurder geworden. Een gemiddeld appartement kost nu 30.000 euro meer dan een jaar geleden. Daarbovenop kost de rentestijging gemiddeld nog eens 30.000 euro voor een standaard flat op twintig jaar. Ook  aandacht voor duurzaamheid zorgt voor een hogere kostprijs in aankoop. En dan jagen doorlooptijden van RUP’s en beleidsplannen ook nog eens de kostprijs de hoogte in. Wij hebben het gevoel dat wij op een kantelpunt gekomen zijn waar prijs en koopkracht niet meer goed matchen.”

Julie: “Sommige gemeenten leggen verordeningen op rond de vereiste oppervlakte van appartementen in een project. Vaak zijn die zo groot dat ze dreigen niet meer betaalbaar te worden. Ik begrijp wel de achterliggende doelstelling van het beleid, maar wij moeten betaalbare woningen kunnen bouwen.”

Caroline: “Er is te weinig aftoetsing met het werkveld.  Als beleidsmaker besef je dat niet altijd.”

Zo kan het beter

Laurens:  “Ik denk dat iedereen voorstander is van duidelijkere regels en een duidelijker kader. We moeten dan wel waken over mogelijk misbruik of willekeur.

Regels bijschaven is belangrijk maar de manier waarop mensen er mee omgaan net zo.

Steven: “Eigenlijk zouden de huidige regels voor het verlenen van een vergunning moeten voldoen. Maar omdat veel mensen – elk met een eigen visie, een eigen aanpak en kwaliteit – betrokken zijn, duiken ‘menselijke gebreken’ op die je als regelgever via een kader tracht weg te werken. Het Nederlandse model van ‘omgevingsmanagers’ is interessant, mensen die bruggen bouwen, zowel inhoudelijk als op menselijk vlak.”

Vic: “Misschien moeten procedures toch anders en eenvoudiger, bijvoorbeeld niet meer wachten op een RUP maar via een soort privaat planningsinitiatief, dat als een omgevingsvergunning aangevraagd wordt en getoetst wordt aan een beleidsplan?”

Mieke: “Als de vergunning de ruimtelijke ordening gaat organiseren, doe je aan ‘postzegel-ruimtelijke ordening’, dat is absoluut niet waar we naartoe moeten.”

Julie: “Het voortraject is voor een ontwikkelaar een hele zware financiële dobber. Gemiddeld gaat er vier jaar over eer wij een vergunning in handen hebben. Akkoord dat het traject kwalitatief moet zijn maar er moet ook besef zijn dat het korter kan.”

Sommigen spreken van een capaciteitsprobleem in de administratie?

Steven: “Naargelang de gemeente en het niveau krijgen wij andere signalen. Maar door werkdruk futiliteiten aangrijpen om dossiers ‘onvolledig’ te verklaren, is onaanvaardbaar.”

Mieke: “Het aantal mensen dat bezig is met omgevingsvergunningen op Vlaams niveau is drastisch gedaald. Cruciale adviezen vanuit de Vlaamse overheid richting lokale besturen, worden niet meer gegeven, met als gevolg dat de kwaliteit van die omgevingsvergunningen naar beneden gaat.” 

Hoe kan de kwaliteit omhoog?

Laurens: “In sommige steden en gemeenten is er een ‘kwaliteitskamer’ in het proces. Onze ervaring hiermee is eerder negatief. Een zoveelste orgaan, met nóg een eigen mening. Soms komen wij in situaties waar conflicten spelen tussen beleid, diensten en kwaliteitskamer. Als ontwikkelaar sta je dan te kijken: ‘Wie moeten wij nu volgen?’”

Ontwikkelaars en andere initiatiefnemers dromen van lokale besturen die een dossier mee vooruithelpen en een administratie die belangstelling en fierheid toont voor projecten die de streek ten goede komen. 

Julie: “Wij steken heel veel energie in het informeren van de buurt. Tijdens infovergaderingen missen wij het beleid dat zegt: ‘Wij steunen dit project’. Op onze vraag om aan te sluiten krijgen wij altijd het antwoord: ‘Wij moeten ons onafhankelijk opstellen’. Dat vind ik een fout signaal.” 

(lees verder onder de foto)

Vic: “Ten voordele van de kwaliteit van de vergunning pleit ik voor een tolerantiemarge of de mogelijkheid om iets te ‘repareren’ bij de Raad voor Vergunningsbetwistingen. Op planningsniveau wil ik pleiten voor meer dynamische voorschriften, minder verordenend waarbij meer vrijheid gelaten wordt en met openheid voor ruimtelijk rendement, weliswaar binnen de voorziene kaders.”

Mieke: “Elke stap richting Raad voor Vergunningsbetwistingen moeten wij proberen te vermijden. Maar voor ons kan dat niet inhouden dat men de toegang tot een beroepsprocedure zou afsnijden. Beleidskaders zijn essentieel.  Dat men weet waar men aan toe is. Maar die beleidskaders ontbreken. Een en ander blijft steken bij de Vlaamse Regering. Het regeerakkoord zegt dat de beleidsnota Ruimte Vlaanderen moet vertaald worden in regelgevende kaders – dat stond in de vorige legislatuur ook al op de agenda.”

Caroline: “Ik sluit me aan bij de vraag naar duidelijke regels maar denk dat ook het punt van eenieders verantwoordelijkheid – burger, beleid, administratie - van groot belang is.”

Laurens: “Nu is het zo erg dat het individuele belang doorweegt op het algemeen belang dat die projecten vertegenwoordigen.”