Tim Van Roy licht toe
Vanaf aanslagjaar 2024 geldt een nieuwe informatieverplichting voor huurkosten. Deze maatregel lijkt op het eerste zicht heel duidelijk maar blijkt in de praktijk toch veel vragen op te werpen bij zelfstandigen die professioneel huren of verhuren. In dit artikel willen we enkele van deze onduidelijkheden opklaren.
Achtergrond
In tegenstelling tot privéverhuur wordt professionele verhuur belast op basis van de werkelijke huurinkomsten (met als minimum de belasting die geldt voor privéverhuur, namelijk het geïndexeerde en verhoogde KI). Van deze huur mogen nog forfaitaire kosten afgetrokken worden (met ook hier een maximum gebaseerd op het geïndexeerd KI).
De ongelijke behandeling tussen privéhuur en professionele huur zorgde al langer voor inkomstenverlies bij de fiscus, waarbij veel zelfstandigen hun professionele huur in aftrek brachten terwijl de verhuurder slechts het kadastraal inkomen opnamen aangaf en niet de effectieve huurinkomsten.
Nieuwe wetgeving
Als reactie voerde de fiscus vanaf aanslagjaar 2024 een informatieplicht in voor huurkosten. Eenmanszaken of vennootschappen die professionele huur willen inbrengen als kost moeten een bijlage toevoegen aan de fiscale aangifte met de identificatiegegevens van de verhuurder, het adres van het onroerend goed, het totale bedrag van de huur en het gedeelte dat in aftrek werd genomen. Geen bijlage aan de aangifte betekent geen aftrekbare huurkosten!
Aandachtspunten
Enkele aandachtspunten die tot verwarring leiden:
- Deze verplichting geldt ook voor erfpacht, opstal en enig ander zakelijk recht.
- Ze geldt niet enkel bij verhuur tussen derden maar ook indien je zelf een deel van je woning aan je eigen vennootschap verhuurt.
- De verplichting valt weg als de huur op een factuur wordt vermeld (indien de verhuur gebeurt door een in de EER gevestigde verhuurder-belastingplichtige).
- Indien het huurcontract kosteloos geregistreerd is de huur nooit aftrekbaar. Kosteloze registratie is namelijk enkel mogelijk als het gehuurde goed uitsluitend als woning gebruikt zal worden.
- Indien er een aparte overeenkomst bestaat voor het privé- en beroepsgedeelte mag de registratie van de overeenkomst voor het woongedeelte wel gratis geschieden en zal de verhuurder ook enkel op het professionele deel belast worden over de werkelijke huur.
Conclusie
Indien je een woning verhuurt aan je eigen vennootschap is het cruciaal dat je de bestaande overeenkomst onder de loep neemt. Indien je huurt van een derde wordt het nog belangrijker dan vroeger dat je het onroerend goed niet beroepsmatig gebruikt zonder toelating van de verhuurder. En vergeet uiteraard de bijlage zelf niet bij de volgende aangifte.
Tim Van Roy is Directeur Finance, Export en Internationaal Ondernemen en adviseert ondernemers rond financiële en fiscale uitdagingen. Heb je hier vragen over? Neem contact op via tim.vanroy@voka.be.
