Skip to main content
  • Home
  • Nieuws
  • Bedrijfsvastgoed in Vlaams-Brabant en Brussel: trends, cijfers en uitdagingen
Groepsfoto ronde tafel gesprek
  • 03/04/2020

Bedrijfsvastgoed in Vlaams-Brabant en Brussel: trends, cijfers en uitdagingen

Bij het krieken van de dag schuiven Peter Cabus (secretaris-generaal van het Vlaamse departement Omgeving), Barbara Deprez (managing partner en oprichter van Beaufort 5), Ann Verresen (general manager bij Structura.Biz), Jan Van Doren (directeur van Voka Metropolitan) en Eric De Pessemier (adviseur belangenbehartiging RO & BTM bij Voka Vlaams- Brabant) samen aan de ontbijttafel. Op het menu? Van gedachten wisselen over bedrijfsvastgoed in de Brusselse rand en bij uitbreiding heel Vlaams-Brabant.
 

Over de trends in vastgoedland is het vijftal het al snel eens. “De opmars van de coworking spaces of deelwerkplek- ken, inclusief de bijhorende faciliteiten, is opmerkelijk”, steekt An Verresen van wal. “Van een vrij marginaal fenomeen zijn ze in enkele jaren uitgegroeid tot een gewichtige speler, zeker op de Brusselse kantoormarkt.” Barbara Deprez treedt meteen bij: “Activity based werken lijkt hét codewoord vandaag. Bedrijven herkennen en erkennen dat verschillende mensen, verschillende activiteiten verrichten tijdens hun dagelijkse werkzaamheden. Denk maar aan vergaderen, mailen, presenteren, ... Een activity based werkplek zorgt ook voor een opti- maal evenwicht tussen concentratie en cocreatie. Want afzondering is een must, maar de beste ideeën bedenk je vaak samen. Bovendien is het vandaag de dag not done om een fraaie boardroom enkel te gebruiken voor de algemene vergadering. Ruimtes moeten optimaal benut worden. Een vergaderzaal kan perfect dienen als een cafetaria, en omgekeerd. Daarmee wil ik niet zeggen dat de land- schapskantoren uit de jaren ’80 voorgoed verleden tijd zijn. Die kunnen nog steeds. Op één voorwaarde: dat ze niet gericht zijn op het bereiken van een hogere effi- ciëntie van het onroerend goed.”

Dat de mens en niet langer de werkplek centraal staat, is ook Peter Cabus niet ontgaan: “En die mensen, de millennials op kop, zijn op zoek naar een stimulerende werkomgeving. Gezellig ook. Het moet een soort van ontmoetingsruimte worden. Een werkplek straalt ook uit wie je als werkgever bent of wilt zijn. Sommige bedrijven zien in een hippe coworkinglocatie hét instrument om zich op de arbeidsmarkt en bij hun klanten te onderscheiden van de concurrentie.” Iets wat ook lijkt te werken, aldus Ann Verresen. “Vastgoed zit als het ware verweven in de bedrijfscultuur. Sollicitanten hechten daar enorm veel belang aan. Eén van onze klanten uit de IT-wereld vertelde onlangs nog hoe de verhuizing naar een nieuwe, hedendaagse locatie een heel andere dynamiek teweegbracht: van tevergeefs zoeken naar nieuw talent naar een wervelwind van spontane sollicitaties.”
 

Flexibility it is

Bedrijven groot en klein lijken de flexibiliteit van de coworkingformule dus erg te appreciëren. “Dat komt ook door de introductie van het nieuwe werken. Alsmaar meer organisaties, zeker de overheid, laten medewerkers hun tijd zelf indelen waardoor ze zelden allemaal samen op één plek zijn. Een mes dat langs twee kanten snijdt. Enerzijds ben je aantrekkelijker als werkgever. Anderzijds wordt het alsmaar moeilijker om fysiek samen te komen, een werkvergadering te organiseren ... Probeer dan maar eens een bedrijfscultuur te creëren. Bovendien zorgt zo’n een vergadering toch alleen maar voor aanwezigheidspieken op kantoor, wat ook niet erg aangenaam is.” Die pieken merken we heus niet alleen op het kantoor volgens Barbara Deprez: “Ook op de baan. Doordat mensen alsmaar vaker thuis werken en zich maar af en toe moeten verplaatsen, merken we dat het verkeer nu voortdurend in
de knoop zit. Er is altijd wel iemand die naar een belangrijke vergadering moet of een bestelwagen die op weg is om een pakje te leveren. Het alsmaar drukker wordende verkeer wordt misschien wel dé uitdaging in onze branche.”

Deelnemers van het gesprek in discussie

Mobiliteit op de boterham

Daarmee zijn naast de ontbijtbroodjes ook meteen enkele andere heikele punten aangesneden: mobiliteit én de
bereikbaarheid van de bedrijfsterreinen. “De alternatieve mobiliteitsmogelijkheden in Brussel centrum zijn top: trein, tram, metro, bus, deelfietsen, of -steps”, zegt Barbara Deprez. “Die vlotte bereikbaarheid maakt dat de Brusselse kantoormarkt in de lift zit. 2019 was het beste jaar van het decennium, goed voor een opname van 449.000 m². Dat is een stijging van 82% op jaarbasis”, gaat Ann Verresen verder. “Wat niet betekent dat er in Brussel geen verkeer is. Integendeel. Al kies je daar dan zelf voor. Je hoeft niet in de file te staan, want je kan een beroep doen op het openbaar vervoer, een taxi of zelfs Über. Die keuzemogelijkheid maakt het verschil en heb je niet altijd in de rand rond Brussel. Daar is nog werk aan de winkel. Een betere – eventueel private
– organisatie van het openbaar vervoer laat op zich wachten en schrikt sommige bedrijven af.”

Mobiliteit is niet de enige spelbreker, zo blijkt. “Kantoorruimtes moeten anders worden georganiseerd. Ze moeten meer geconnecteerd zijn met een netwerk van voorzieningen, een soort campus, waar werknemers terecht kunnen voor horeca, vrije tijd, opleidingen, kinderopvang …”, zegt Jan Van Doren. “Ook daar spelen flexibiliteit en multifunctionaliteit een belangrijke rol”, haakt Peter Cabus meteen in. “Het Departement Omgeving van de Vlaamse overheid voert al enkele jaren onderzoek naar economische locaties en daaruit blijkt dat verweving tussen wonen en werken een feit is in Vlaanderen. Ongeveer 75% van de tewerkstelling gebeurt buiten de bedrijventerreinen. De bedrijventerreinen, inclusief de kleinere terreinen die ingebed zijn in het woongebied en de (lucht)havens, nemen in Vlaanderen een oppervlakte in van slechts 5% van het grondgebied. Uiteraard horen bepaalde types van bedrijven zoals grote SEVESO- bedrijven thuis op een gescheiden bedrijventerrein, maar kantoren en ook (licht) industriële activiteiten zorgen vaak voor dynamische buurten, lokale tewerkstelling, nabijheid tussen wonen en werken, duurzame verplaatsingen, …”. Die nabijheid is vooral een must voor kmo’s volgens Ann Verresen. “Terreinen voor kmo’s werken het beste als ze niet té ver van een residentiële omgeving verwijderd zijn. Die bedrijven isoleren zich niet graag.” Barbara Deprez haalt nog een ander aspect aan: “Niet elke zelfstandige, bv. een beginnende loodgieter of tuinarchitect, heeft meteen de financiële slagkracht om te gaan investeren in een pand op een bedrijventerrein.” Jan Van Doren knikt instemmend. “Vroeger kon je klein beginnen in jouw garage. Dat zorgde voor kansen. In tijden van mondige burgers moeten sommige ondernemers hun plannen gaan opbergen omdat ze verplicht verbannen worden naar een andere, voor hen onbetaalbare zone.” Volgens Eric De Pessemier is het taak  van de overheid om hier werk van de te maken.

Terreinen voor kmo’s werken het beste als ze niet té ver van een residentiële omgeving verwijderd zijn.

Ann Verresen - general manager bij Structura.Biz

Dringend afstemmen

“Op dit moment zit het evenwicht tussen het algemene en het individuele belang scheef”, zegt Peter Cabus. Hij haalt als voorbeeld de groene rand rond Brussel aan, een dynamisch en complex gebied met grote ruimtelijke uitdagingen. “Die groene rand is zo groot als een regionale stad mét een internationale luchthaven én vlakbij Brussel, de meest metropolitane stad van het land. Een beetje als het walhalla van ondernemen. Er staat dan ook een kluwen aan projecten op stapel en er zijn veel actoren actief. Heel wat initiatieven overlappen of beïnvloeden elkaar. Afstemming is vaak moeilijk. Om in te spelen op de veranderende noden van de bedrijven, de omwonenden en het leefmilieu moeten masterplannen ook constant worden aangepast. Dat blok- keert vaak zaken en dat is jammer. Een entente tussen ondernemers is belangrijk. Iedereen moet water bij de wijn doen.
Zowel de burger als de ondernemer.” Een dergelijk draagvlak creëren vraagt tijd. Iets wat heel schaars is vandaag de dag. Jan Van Doren mist een sense of urgency. “Bepaalde dossiers moeten nu echt in een stroomversnelling komen, zoals de Heizel en de Kanaalzone. Langs het kanaal liggen grote terreinen te wachten op een herontwikkeling, inzonderheid voor multimodale logistiek, distributie, of recyclage van afval, de zgn. urban mining. Maar het is aan de overheid om hier snel het juiste kader te creëren. We moeten beletten dat deze zone volledig wordt ingenomen door wonen. Het Brusselse en Vlaamse gewest moeten hun beleid beter afstem- men en doorbraken realiseren in hun samenwerking rond de ontwikkeling van de kanaalzone, inzonderheid de terreinen van Schaarbeek-Vorming en de BUDA- zone.” Volgens Peter Cabus loont het wel degelijk de moeite om eerst de belangen zorgvuldig op elkaar af te stemmen, hoe traag ook. “Dergelijke compromissen zorgden al voor mooie voorbeelden in andere provincies."

Leegstand, zeg je?

In september 2008 brak de grootste financiële crisis van de naoorlogse geschiedenis uit, met verstrekkende gevolgen voor de Belgische vastgoed- markt. Intussen zijn we meer dan tien jaar verder. Hoe ziet de toestand er nu uit? “We zien alsmaar meer vraag naar ontwikkeling van bedrijfsvastgoed in de periferie”, zegt Ann Verresen. “Dat was nodig. We zien ook meer en meer
initiatieven om de leegstand in sommige bedrijvenzones aan te pakken.” Een goed voorbeeld daarvan is de industriezone Keiberg, die langs beide kanten van de Hector Henneaulaan en vlak naast de Brusselse Ring ligt. De bedrijvenzone werd opgetrokken in de jaren ’80 en kampte in 2018 nog met +/- 30% leeg- stand. Met een nieuw ruimtelijk uitvoe- ringsplan hoopt de gemeente Zaventem dit probleem aan te pakken. “In principe leent de Keiberg zich het beste voor activiteiten die wel veel ruimte nodig hebben, maar minder onderhevig zijn aan veel personenverkeer tijdens de spitsuren”, aldus Peter Cabus. “Een logistieke hub zou hier perfect passen.” Volgens Barbara Deprez is het enkel een perceptie dat er veel leegstand is. “In centrum Brussel tekenen we amper 4% leegstand op. In de meer gedecentrali- seerde rand is dat 12% en in de bredere periferie ook maar 15%."
 

Discussie aan tafel

Meer dan Brussel en de rand

Als we het hebben over vastgoed in Vlaams-Brabant drijven we  makkelijk af naar de Vlaamse rand. Enerzijds door de nabijheid van de hoofdstad en de luchthaven. Anderzijds door de sterke internationale aanwezigheid. Al hoeven steden als Leuven, Aarschot, Diest en Tienen niet onder te doen. “De markt is wel niet vergelijkbaar met de westkant van Brussel”, begint Ann Verresen. “Laten we zeggen dat de dynamiek anders zit.” Volgens Barbara Deprez zit het verschil vooral in het aanbod. “Dat is daarom niet lager, maar het aanbod wordt aangepast aan de vraag. In het Brusselse gaan ontwikkelaars vooral speculatief aan de slag. Als centrum van kennis en innovatie is en blijft Leuven wel een toplocatie voor bedrijven en starters om zich te vestigen. Denk maar aan de vele spin-off-bedrijven die uit de moederschoot van de universiteit zijn ontstaan. De vraag naar kantoorruimte is er dan ook groot.” Volgens Jan Van Doren is het een must om een dergelijk kenniscentrum nog beter te connecteren met Brussel. “Op die manier kan Leuven meesurfen op de internationale aantrekkingskracht van onze hoofdstad.”

Aarschot, Diest en Tienen zijn anders volgens Eric De Pessemier. “In Leuven en Haasrode primeert vooral R&D. Tienen is dan weer steeds de productieregio bij uitstek geweest in onze provincie. De laatste decennia stond deze sterk onder druk door de internationale concurrentie. Een gepast kader moet bedrijven en investeerders opnieuw interesse doen krijgen in deze regio. Ook Voka probeert dit project met man en macht vooruit te stuwen, al loopt het moeizamer dan verwacht.”

Dezelfde taal spreken

Peter Cabus komt nog even terug op het onevenwicht tussen de verschillende actoren. “De overheid heeft doelstellingen, net als de ondernemers. Die moeten beter op elkaar afgestemd worden. Momenteel heerst er een negatieve sfeer tussen beide en dat staat mooie realisaties in de weg.” De oplossing volgens Barbara Deprez en Ann Verresen? Communicatie. “Als de overheid haar ideeën wil ver- kocht krijgen, moeten ze dringend mensen aantrekken die de taal van de ontwikkelaars spreken. Duurzaamheid is bijvoorbeeld een woordje dat in hun woordenboek nog voor de A staat. Bij de overheid ook, niet? Eigenlijk willen we allemaal hetzelfde opbouwen, maar nu loopt het een beetje zoals bij de toren van Babel. Onenigheid zorgt voor spraakverwarring en meertaligheid. Elkaar begrijpen is de sleutel tot succes.”

Om in te spelen op de veranderende noden van de bedrijven, de omwonenden en het leefmilieu moeten masterplannen ook constant worden aangepast. Dat blokkeert vaak zaken en dat is jammer.

Peter Cabus - secretaris-generaal van het Vlaamse departement Omgeving

Brownfields opwaarderen

Is er nog ruimte voor uitbreiding? Daarop antwoordt iedereen volmondig ‘ja’. “Er is zeker ruimte”, aldus Peter Cabus. “Alleen moet die beter benut worden. Net zoals heel wat andere landen en regio’s, heeft ook Vlaanderen te kampen met een probleem van verwaarloosde en onderbenutte sites, ook wel brownfields genoemd. Het hoeft niet gezegd dat dergelijke gronden projectontwikkelaars en investeerders allerminst aantrekken, ondanks het feit dat deze gronden wel over een enorm potentieel (kunnen) beschikken wat betreft ruimte voor stadsvernieuwing in een stedelijke omgeving of inplanting van nieuwe bedrijven in bedrijvenzones. Omwille van die reden – en tegelijkertijd ook om de druk op onbezoedelde terreinen of de greenfields weg te nemen – heeft Vlaanderen het Brownfielddecreet uitgevaardigd om “brownfieldprojecten” op poten te zetten.”

Experten aan het woord

Peter Cabus
Peter Cabus is geboren en getogen in Mechelen. Sinds april 2017 is hij secretaris-generaal van het Vlaamse departement Omgeving. Voordien was hij staflid bij de Sociaal- Economische Raad van Vlaanderen (SERV) en kabinetschef van Vlaams minister Philippe Muyters, toen bevoegd voor ruimtelijke ordening. Tot 2009 was hij voorzitter van de GECORO van Mechelen (de gemeen- telijke commissie voor ruimtelijke ordening). De uitdagingen op het vlak van het ruimtelijke beleid in Vlaams-Brabant en Brussel zijn dus allesbe- halve onbekende thema's voor hem.

Barbara Deprez
Opgeleid als marketeer. Een bij- komend diploma onroerend goed. Lid van het Institut Professionel de l'Immobilier. 12 jaar ervaring bij JLL en C&W. Barbara Deprez was geen nobele onbekende in de Brusselse vastgoedwereld toen ze haar eigen bedrijf ‘Beaufort 5’ uit de grond stampte. Zij gaat voor klanten op zoek naar het perfecte kantoor of retailpand, waarna ze het hele project opvolgt van administratie over verhuizingen tot zelfs de belangenbehartiging van haar klanten als huurder.

Ann Verresen
Ann Verresen is general manager bij Structura.Biz, een professioneel vastgoedkantoor gespecialiseerd in bedrijfsvastgoed in Brussel. Dankzij haar jarenlange ervaring in sales en vastgoed heeft ze een uitgebreide kennis van de vastgoedmarkt. Samen met haar collega’s slaagt ze er in om altijd in functie van de behoeften een gepast immo-aanbod te voorzien.

Jan Van Doren
Jan van Doren studeerde rechten en economische wetenschappen aan de KU Leuven. Hij begon zijn professionele loopbaan als wetenschappelijk medewerker aan de Universiteit Antwerpen. Nadien ging hij de journalistiek in, eerst bij De Tijd en later bij Trends. Na tien jaar maakte hij de overstap naar het toenmalige Vlaams Economisch Verbond, het huidige Voka. Momenteel is directeur van Voka Metropolitan.

Eric De Pessemier
Eric De Pessemier studeerde communicatie en haalde de erkenning van het beroepsinstituut van vastgoedmakelaars (BIV) met een bijkomend specialisatiejaar projectontwikkeling. Eric heeft meer dan twintig jaar ervaring bij diverse vastgoedbedrijven zoals King Sturge, Cofinimmo, RB Vastgoed en KBC Real Estate als relatiebeheerder alvorens bij VOKA Vlaams-Brabant aan de slag te gaan als adviseur en belangenbe- hartiging ruimtelijke ordening en bedrijventerreinen.

Contactpersonen

Eric De Pessemier

Adviseur Belangenbehartiging Politiek

Jan Van Doren

Directeur

Proximus

Artikel uit publicatie

Made in Vlaams-Brabant
BMW Brussels
ING
Logo Mensura
Proximus
SD  Worx
Logo KPMG
Logo Premed
Logo Randstad