Skip to main content
  • Ruimte

Ruimte

RUIMTE OM TE ONDERNEMEN IN WEST-VLAANDEREN

1 ‒ Wat is het probleem? 

Er is een groot tekort aan ruimte om te ondernemen in West-Vlaanderen

Ondernemers die in West-Vlaanderen op zoek zijn naar bedrijfsruimte, staan vaak voor een uitdagende opdracht. Cijfers tonen aan dat er een groot tekort is. De intercommunales WVI en Leiedal hebben de laatste jaren een vraag van 1.900 ha bedrijventerreinen geregistreerd. Hiervan kon slechts 373 ha onmiddellijk worden toegekend wegens de beperkte beschikbaarheid van bedrijfsgronden. Bovendien blijkt uit recente berekening van de POM West-Vlaanderen (ruimtemonitor) dat het effectieve aanbod aan bedrijventerreinen steeds kleiner wordt. In januari 2018 bedroeg het aanbod nog 163,5 ha netto voor heel West-Vlaanderen, terwijl dit in januari 2019 en september 2019 verder daalde tot respectievelijk 154,9 ha en 65,3 ha. 

De provincie West-Vlaanderen kreeg vanuit het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV) 1.215 ha bedrijventerreinen toebedeeld voor de periode 2007-2012. De laatste planinitiatieven hiervoor zijn lopende. Omdat de realisatie van een nieuw bedrijventerrein 7 tot 8 jaar in beslag neemt, wil de provincie proactief handelen en extra ruimte voor bedrijventerreinen voorzien. De provincie wil hiervoor beroep doen op een deel van het reservepakket van 1.400 ha dat in het RSV voorzien is voor bedrijventerreinen.

Om dit te staven voerde de provincie West-Vlaanderen in 2017 een berekening uit van de vraag naar bedrijventerreinen in West-Vlaanderen. Het in kaart brengen van de subregio’s en de bijbehorende ruimtebehoeftes gebeurde door gespecialiseerde studiebureaus. Daaruit blijkt dat er voor de periode 2017-2027 een nood is aan in totaal 430 ha bedrijventerreinen in West-Vlaanderen, waarvan 130 ha acuut tekort in de subregio’s Brugge, Roeselare en Waregem.  

De overige 300 ha is nodig om tegen 2027 voldoende voorbereid te zijn om te kunnen voorzien in de vraag naar meer bedrijventerreinen. Dit cijfer werd vastgelegd na overleg met de intercommunales WVI en Leiedal, de RESOC’s en de sociale partners (Voka, Unizo, ABVV en ACV) en wordt als volgt opgesplitst:

  • 195 ha netto om voldoende aanbod te creëren in de subregio’s die met het huidig aanbod en de lopende planinitiatieven volgens de berekende behoefte net voldoende aanbod hebben tot 2027.
  • 100 ha netto om in te spelen op een grootschalige vraag vanuit het buitenland of andere provincies, of vraag vanuit ruimte-behoevende bedrijven die heel specifieke ruimte nodig hebben.
  • 30 ha netto om te anticiperen op lopende procedures bij de Raad van State. Een aantal planinitiatieven worden momenteel aangevochten voor de Raad van State. Het gaat om de subregio Ieper met het bedrijventerrein Reigersburg en de subregio Tielt met de afbakening van het kleinstedelijk gebied Tielt. Analoge gevallen zijn er in de subregio Waregem (Blauwpoort) en in de subregio Kortrijk (Menen-Wervik). Als deze planinitiatieven niet (of niet tijdig) kunnen worden uitgevoerd, dreigt voor deze subregio’s tegen 2027 een tekort aan bedrijventerreinen.
  • 40 ha netto om bij te sturen in de subregio’s waar de behoefte tot 2027 nu al bestemd en uitverkocht is (subregio Veurne en subregio Oostende).

Samen geeft dit 365 ha, maar de provincie engageert zich om 65 ha bestemde bedrijventerreinen die, op private gronden gesitueerd zijn, via activeringstreams terug op de markt te brengen zodat een totaal van 300 ha bekomen wordt. De provincie zal ook werk maken van reconversie, voornamelijk door in te zetten op het omvormen van verlaten sites. Daarnaast zal de provincie inzetten op zuinig en efficiënt ruimtegebruik (meerlagig, ondergronds,…) en een duurzame ontsluiting van de bedrijventerreinen.

Nood aan weldoordacht activeringsbeleid

Er wordt vastgesteld dat in West-Vlaanderen (excl. havengebieden) nog heel wat hectare industriegrond onbenut blijft. Hiervoor zijn er verschillende redenen: leegstand, tijdelijk niet realiseerbaar, realisatie hoogst onzeker, reservegrond bedrijf of projectontwikkelaar. Deze bestemmingsvoorraad van onbenutte bedrijventerreinen betekent zeker niet dat er geen vraag naar is. De onbenutte oppervlakte is echter vooral het gevolg van een scheefgroei tussen vraag en aanbod, en een optelsom van allerlei (juridische) belemmeringen om terreinen te activeren. De strategische visie van het BRV stelt dan ook terecht dat elk bestuursniveau de opdracht heeft om bestemmingszones voor bedrijvigheid regelmatig te evalueren en op basis daarvan acties te ondernemen om goed gelegen terreinen te activeren en slecht gelegen juridisch aanbod te neutraliseren. Een doortastend activeringsbeleid dringt zich dus op. 

Bereikbaarheid: Regionale bedrijvigheid op knooppunten langs ruimtelijk-economische assen

Volgens het huidige RSV is het niet mogelijk om in gemeenten die niet geselecteerd zijn als stedelijk gebied of economisch knooppunt regionale bedrijvigheid te voorzien, ook al hebben ze goed ontsloten knooppunten zoals op- en afrittencomplexen met bestaande concentraties van bedrijvigheid langs ruimtelijk-economische assen (zoals de gemeente Zonnebeke langs de snelweg A19). Nochtans is bereikbaarheid en de connectie tussen ruimtelijke inplanting en mobiliteit cruciaal als we vlot op onze bestemming willen geraken. 

Oudere bedrijventerreinen hebben nood aan herontwikkeling

Oudere industriegebieden beantwoorden vaak niet meer aan de vereisten van vandaag, laat staan aan die van de toekomst. De economische en maatschappelijke evoluties, nieuwe technieken en modellen zorgen immers voor nieuwe noden. De uitdaging bestaat er dan ook in om oude sites nieuw leven in te blazen of hun problemen aan te pakken. Daarvoor zijn de juiste vestigingsvoorwaarden nodig, alsook moet de omgeving uitnodigend zijn. Zo wordt vermeden dat leegstaande bedrijfsgebouwen niet meer ingevuld geraken. Vooral de bedrijventerreinen uit de jaren 60 en 70 zijn vaak slecht ingericht en liggen er ook vaak troosteloos bij. Hun wegen zijn soms niet goed doordacht aangelegd, fietsinfrastructuur is onveilig of ze kampen om de haverklap met wateroverlast omwille van te sterke verharding en/of het ontbreken van een gescheiden rioleringsstelsel,…

Op veel terreinen staan achterhaalde stedenbouwkundige voorschriften modernisering in de weg. Die voorschriften gaan nog uit van traditionele productiebedrijven en houden onvoldoende rekening met niet-productiegerichte bedrijfsactiviteiten, opslag of kantoren en diensten. Wanneer de toegestane mogelijkheden te beperkend zijn, bestaat het gevaar dat na faillissement, stopzetting of herlocatie de bedrijfsgebouwen leeg blijven staan met het risico op langdurige leegstand en verloedering. 

Bovendien is het belangrijk dat iedereen aan boord is om snel en efficiënt tot een upgrade van een bedrijventerrein te komen. Er moeten immers gezamenlijke acties, afspraken én investeringen gedaan worden. Jammer genoeg is dat niet altijd het geval. Er zijn altijd wel een paar ‘freeriders’ die zelf niet willen bijdragen, maar wel meesurfen op de inspanningen van anderen. Vaak zorgt zo’n situatie voor heel wat vertraging of afstel.

2 ‒ Wat stelt Voka voor?

Oplossing voor acute nood aan ruimte om te ondernemen in West-Vlaanderen

Voka West-Vlaanderen vraagt dat Vlaams minister van Omgeving delegatie verleent aan de provincie West-Vlaanderen om concrete terreinvoorstellen uit te werken voor het acute tekort van 130 ha netto bedrijventerreinen in de subregio’s Brugge, Roeselare en Waregem. Voka West-Vlaanderen dringt er bij de Vlaamse regering op aan om het bijkomende provinciaal pakket van 300 ha netto ruimte in West-Vlaanderen goed te keuren om voldoende aanbod te creëren in subregio’s die met het huidig bestemde aanbod slechts net voldoende hebben tot 2027, om in te spelen op grootschalige vraag vanuit het buitenland of andere provincies of vraag vanuit ruimte-behoevende bedrijven, om te anticiperen op lopende procedures Raad van State en om bij te sturen in subregio’s waar de behoefte tot 2027 nu al bestemd en uitverkocht is.

Proactief aanbodbeleid en weldoordacht activeringsbeleid (BRV)

Ook in het toekomstige Beleidsplan Ruimte Vlaanderen (BRV) moeten de nodige hectaren gereserveerd worden voor niet-verweefbare bedrijven. De verwevenheid van functies kent immers zijn limieten. Een groot deel van de bedrijven is niet geschikt om zich te vestigen nabij woonzones. Een minimumvoorraad aan bedrijventerreinen met een goede geografische spreiding zal daarom altijd noodzakelijk blijven opdat we geen economische opportuniteiten missen. Die moeten ingepland worden op toekomstgericht goed gelegen plaatsen. Deze eis is geen pleidooi om onverstoord nieuwe open ruimte aan te snijden. Integendeel, het is een pleidooi om met gezond verstand en maatschappelijk draagvlak de ambitie na te streven om open ruimte maximaal te vrijwaren, in het besef dat er ook in de toekomst maatschappelijke uitdagingen zijn die ruimte-inname vergen.

Het Vlaams regeerakkoord stelt dat voor nieuwe niet-verweefbare en grote ondernemingen een proactief en toekomstgericht aanbodbeheer ontwikkeld wordt op basis van een digitaal monitoringsysteem. In het kader van een proactief aanbodbeleid moet men de grootte van de voorraad/aanbod afhankelijk stellen van behoefteramingen om vraag en aanbod op elkaar af te stemmen. Het is dan wel cruciaal dat lokale besturen in de toekomst bij de opmaak van hun beleidsplannen voldoende vooruitdenkend zijn en de aanbeveling vanuit Vlaanderen ter harte nemen om voldoende voorraad te reserveren voor industrie met hinderlijke activiteiten.

Voka pleit ook voor een weldoordacht activeringsbeleid. De redenen voor onderbenutting van onze bestemde bedrijventerreinen moet geanalyseerd worden. Dan moeten goed gelegen maar onbenutte bedrijfsgronden of -ruimtes zo snel mogelijk worden geactiveerd. Als onderzoek uitwijst dat verlaten of niet ontwikkelde industriegronden slecht gelegen zijn, vragen we om deze terreinen te schrappen en terug te geven aan de open ruimte. De verloren ruimte aan bedrijvigheid moet dan wel elders gecompenseerd worden zodat de economische activiteit kan plaatsvinden op een toekomstgerichte locatie. Enkel zo kunnen de ruimtelijke ambities van het BRV hand in hand gaan met economische ambities. 

Daarnaast zal men veel meer dan vroeger economische activiteiten die geen hinder veroorzaken, moeten onderbrengen in het stedelijk weefsel. Ook daar zal de overheid actief op moeten inzetten door niet alleen locaties in stedelijk weefsel te faciliteren waar bedrijven zich willen vestigen, maar ook te zorgen dat deze bedrijven daar getolereerd worden. Om te vermijden dat hinderaspecten nieuwe projecten en verweving dwarsbomen, moeten vergunningverleners meer mogelijkheden krijgen om het algemeen belang te laten primeren op het individueel belang en zaken als verdichting, verweving en tewerkstelling meer laten doorwegen in de beoordeling.

Bereikbaarheid: Regionale bedrijvigheid op knooppunten langs ruimtelijk-economische assen

Voka West-Vlaanderen vraagt de Vlaamse regering om een opening te maken in het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen (BRV), zodat gemeenten die in het huidig RSV niet zijn geselecteerd als specifiek economisch knooppunt, toch in aanmerking kunnen komen om op een gebundelde manier regionale bedrijvigheid te realiseren op goed ontsloten knooppunten langs ruimtelijk-economische assen. Om de bereikbaarheid van bedrijventerreinen te bevorderen, moeten de verschillende beleidsniveaus samenwerken en investeringen afstemmen, zodat optimaal multimodaal kan worden vervoerd (weg, spoor, water, collectief vervoer).

Update regelgeving bedrijventerreinen nodig voor (her)ontwikkeling (oudere) bedrijventerreinen

Het huidige Vlaamse regeerakkoord belooft oude bestemmingsvoorschriften toekomstbestendig te maken door overbodige en verouderde bestemmingscategorieën te schrappen. Dit is nodig om in te kunnen spelen op de noden van vandaag (samenbrengen van vraag en aanbod) en voldoende flexibiliteit te kunnen garanderen. Deze actualisatieoefening van de voorschriften mag niet beperkt worden tot de categorieën van bedrijven die men wil aantrekken. Ook bepalingen voor een hoger ruimtelijk rendement (bijvoorbeeld om hoger te kunnen bouwen) en bufferverplichtingen aan de rand van de bedrijventerreinen dienen geëvalueerd te worden. Een buffer kan bijvoorbeeld verschillende functies hebben zoals visuele afscherming, geluidsafscherming, landschappelijke inpassing, afstand, beheersing van veiligheidsrisico’s,… Niettegenstaande er dus sterk gedifferentieerd kan worden in de invulling van buffers wordt doorgaans gekozen voor een standaardbepaling waarbij een groenbuffer wordt opgelegd van x-aantal meter, wat eigenlijk indruist tegen de principes van zuinig ruimtegebruik. Wanneer een buffer niet als veiligheidsperimeter bij SEVESO-activiteiten dient, pleit Voka voor andere invullingen dan enkel groenbuffers (bv. broodjeszaken of showrooms van bedrijven).

Om iedereen van een bedrijventerrein mee te krijgen in de herontwikkeling ervan, kan een bedrijveninvesteringszone, of kortweg een BIZ, een oplossing bieden. Dit systeem bestaat in Nederland al meerdere jaren en met succes. Zo’n BIZ is een gebied waar bedrijven samenwerken aan de verbetering van hun omgeving. Om dit mogelijk te maken heft de gemeente jaarlijks een bedrag. De opbrengst van deze heffing keert de gemeente als subsidie uit aan de ondernemersvereniging die daarmee investeringen kan bekostigen ter bevordering van de leefbaarheid, veiligheid, ruimtelijke kwaliteit en economische ontwikkeling van het gebied. De gemeente doet zo’n heffing op verzoek van de ondernemers en pas als bij een draagvlakmeting een grote meerderheid van de ondernemers voor de heffing heeft gestemd. Om de invoering van BIZ mogelijk te maken, moet er een regelgevend kader komen waardoor collectieve investeringen in omgevingskwaliteit makkelijker opgestart kunnen worden. 

Contactpersoon

Bart Vansevenant

Manager Belangenbehartiging - Kennis & Advies

Accent
ING
Proximus
SD  Worx
CRM Group