Ook aan de vastgoedwereld hebben de voorbije zomers het nut duidelijk gemaakt van in te spelen op forsere neerslag, droogtes en op langere
termijn zelfs een stijgend waterpeil. Met ongeveer een kwart van Nederland dat onder zeeniveau ligt, hebben onze noorderburen hier al jaren voorsprong in. ‘Maar het is zinloos om de Nederlandse aanpak zomaar over te nemen. Want de context hier is helemaal anders’, beschouwt Isabelle Putseys, sustainability manager bij Sweco Belgium.
In Hasselt hielden meer dan 50 hulpverleners uit verschillende Europese landen nog maar net een crisisoefening, met overstromingen met grote impact in de Limburgse Maasgemeenten en een explosieve situatie bij een sevesobedrijf langs het
Albertkanaal als denkbeeldig rampscenario. De waterbom op Wallonië en Limburg maakte nog maar in juli 2021 pijnlijk dat met zo’n ramp terdege rekening moet worden gehouden.
Na de watersnoodramp van 1953 trof Nederland 70 jaar geleden al maatregelen die het land beter tegen overstromingen moest beschermen. Veilig omgaan met water zit er bij onze noorderburen dan ook ingebakken. ‘Op de Nieuwe Maas loopt het verschil tussen eb en vloed op tot wel twee meter. Dat los je niet op door eventjes met kades te werken’, verwoordt directeur Gebiedsontwikkeling Jos Melchers op Antwerp Real Estate waarom de stad Rotterdam bijvoorbeeld inzet op drijvende villa- en kantoorparken en een slimme transformatie van oude havengebieden. ‘Nederland is veel gevoeliger aan de stijging van de zeespiegel dan België. Met Rijkswaterstaat heeft het ook een bestuurlijk systeem dat geënt is op de watercondities. Slechts een storm die eens in de tienduizend jaar voorkomt, zou de uitgewerkte dijkring als bescherming voor het economisch centrum met Amsterdam, Rotterdam en Den Haag kunnen doorbreken’, schetsen Isabelle Putseys en Sammy Rogmans, respectievelijk sustainability manager en innovation manager bij Sweco Belgium. Een orgaan als Rijkswaterstaat kent ons land evenwel niet. ‘Met het Sigmaplan zijn we wel beschermd tegen een storm die eens in de tweeduizend jaar voorkomt. Maar omdat slechts een beperkt deel van de buitendijkse zone in ons land vatbaar is voor overstromingen als dijken breken, is hiermee ruimtelijk minder rekening gehouden. En is het dus logisch dat we hier anders op inzetten.
Piekbuien zijn problematisch
Het potentiële risico hier ligt volgens hen evenwel niet zozeer bij de stijging van de zeespiegel, maar wel bij aanhoudende zware neerslag. ‘Onze rioleringsystemen zijn ooit ontworpen om efficiënt regenwater af te voeren gebaseerd op toenmalige klimaatscenario’s, niet op diegene die we vandaag kennen. Bij piekbuien in combinatie met een storm rijst het gevaar dat ze dat
volume niet meer de baas kunnen. Daarom is het belangrijk om regenwater uit de riolen te houden. Dat heeft als bijkomend voordeel dat vervuilende overstorten naar het rivierenstelsel vermeden kunnen worden. Door de klimaatverandering duiken ook
andere uitdagingen op, zoals hitte-eilanden en droogte. Met de Blue Deal is er wel een kader om die afvoercultuur verder om te buigen. Want een teveel aan water op sommige momenten kan ook opportuniteiten bieden bij periodes van droogte.’
In België onderscheiden we ons volgens Sweco al door het overstromingsrisico eerder preventief te benaderen, door water bijvoorbeeld bovenstrooms en op perceelsniveau beter vast te houden en te laten infiltreren. ‘Onthardingscampagnes tonen aan
dat steden al preventief denken. We zoeken hier ook al meer innovatie op naar bijvoorbeeld warmtewisseling en energieopwekking, gekoppeld aan het bergen van water. Zo participeren we in onderzoeksprojecten rond stadsvernieuwing waarbij hergebruik van water vanaf dag één is meegenomen in het concept’, gaat Isabelle Putseys voort. ‘Ontwikkelaars vragen ons ook zelf naar mogelijkheden om hun vastgoed duurzamer te maken. De private markt is dus een driver van die innovatie, ook door de invoering van labels zoals BREEAM, WELL en GRO. Dat zet nog extra aan tot het koppelen van urbane systemen, zoals riolering met energiecircuits voor riothermie. In innovatieve gebouwtechnieken is water vaak een belangrijke factor. Denk bijvoorbeeld maar aan blauwe daken en blauwe gevels, zowel naar waterberging als isolerend vermogen.'
‘Vroeger speculeerde een ontwikkelaar vooral op grond. Vandaag is het normaal dat die het gebouw eveneens voor zijn rekening
neemt. En alsmaar meer tekent die ook voor alle kosten voor nutsvoorzieningen en het operationele plaatje. Hierdoor zijn klassieke
haalbaarheidsstudies, die enkel de bouwkosten in functie van de oppervlakte linken aan een verkoopprijs, voorbijgestreefd. De operationele kosten kan je evenwel pas goed inschatten met specifieke technische kennis. Want elke locatie is anders; bijvoorbeeld geothermie lukt niet overal’, verwijst Sammy Rogmans naar de meerwaarde van een ingenieursbureau. ‘In Nederland is men zich wel al langer bewuster van het belang van de operationele kosten. Daarom staan ze daar ook al verder in sommige duurzaamheidsverhalen.’
Nut van watertoets
In vergelijking met andere landen beschikken we in België met de watertoets alleszins over een uniek instrument. Op het terrein
is dat ook al heel bepalend, onderstreept Isabelle Putseys. ‘De watertoets geeft onder meer de maximaal verhardbare oppervlakte
en de nodige dimensionering van buffers aan. Zo heb je performante regelgeving die de waterveiligheid aanstuurt en de vastgoedsector meteen ook een houvast biedt. De denkoefening rond de beste mogelijkheden om water vast te houden en te hergebruiken, nemen ook wij van meet af aan mee, vanaf concept tot en met de uitvoering. Want dat leidt ook naar meer leefbaarheid, meer biodiversiteit en meer beleving.’
Specifiek voor Antwerpen is het volgens Sweco Belgium vooral bewonderenswaardig dat het al beschikt over een waterplan, dat op basis van de eigenschappen van een buurt en haar bodem wijst op mogelijkheden om essentieel anders met ruimte om te gaan.
‘Operationele kosten kan je pas inschatten met technische kennis. Wantelke locatie is anders; bijvoorbeeld geothermie lukt niet overal.’
Dat waterplan is trouwens gevolg op een ruimtelijk plan met ook aandacht voor klimaatadaptatie, dat de gerenommeerde Italiaanse urbaniste Paola Viganò eerder al had geschreven. ‘Op basis van de eigenschappen van het terrein en de grondwaterstromen wordt in Antwerpen eerst gekeken naar de draagkracht van het perceel. Daarop wordt dan het ontwerp geënt. Dat is een heel inspirerende aanpak. Dankzij enkele mindshifts leidt die ook tot meer ruimtelijke kwaliteit’, merkt Isabelle Putseys. ‘Voor de veiligheid moeten dijken sowieso worden opgehoogd. Maar vandaag wil men nieuwe infrastructuur op verschillende manieren kunnen gebruiken. Ook functionele zaken kunnen daarin een plaats krijgen. Bijvoorbeeld in Rotterdam is er zo een parkeergarage in ondergebracht. En in het Droogdokkenpark in Antwerpen werd de waterkeringsmuur geïntegreerd in een toegankelijke plek met functionele fiets-, speel- en groenruimte. Nu de waterkwaliteit ook weer verbeterd is, wil men in steden ook weer genieten aan de waterkant. Beken en
rivieren komen hierdoor terug op de voorgrond in ontwikkelingen. Door er ook groen bij te betrekken, wordt de stad zo een luchtigere,
gezondere leefomgeving. Die evolutie herken je bijvoorbeeld in de stadsvernieuwing op Nieuw Zuid en Blue Gate. Essentieel hierin
is wel dat de opdrachtgever wil meegaan in zo’n verhaal. Als duurzaamheid voor hem naast een reductie van emissies en bewust
materiaalgebruik ook gaat over het creëren van een gezondere, socialere leefomgeving, dan is het gemakkelijker om een goed ontwerp af te leveren.
Omgeving leefbaar houden
Ondertussen hebben al heel veel steden en gemeenten het burgemeestersconvenant ondertekend, wat hen verplicht om werk te
maken van een klimaatactieplan. Maar in veel kleinere steden en gemeenten zit dat nog in de pijplijn, weet Sammy Rogmans nog. ‘Aan zo’n klimaatactieplan zijn twee luiken: adaptatie en reductie. Op gemeentelijk niveau kan je rond reductie veel meer initiatief nemen dan rond adaptatie, bijvoorbeeld doordat gemeenten in hetzelfde afstromingsgebied afhankelijk zijn van gebeurtenissen bovenstrooms. We merken wel dat er wordt gewerkt rond mogelijke impact van zware lokale neerslag. Naar adaptatie wordt er ook vaak overgegaan tot het installeren van blauwgroene netwerken (verweven van natuur en waterlopen, red.). Tegenwoordig gaan ook
steeds meer (hemel)waterplannen over naar uitvoering’, ziet Isabelle Putseys. ‘Dat kan als respons worden gezien om veerkrachtiger
te worden tegen meteorologische extremen. We mogen ons verwachten aan meer waterbommen, meer periodes van droogte en nieuwe hitterecords. Het is belangrijk om die gevolgen trachten te verlichten, om de leefomgeving zo leefbaar mogelijk te houden. Dan spreek je over temperaturen controleren, voldoende beschaduwen en water in de publieke ruimte hergebruiken op plekken waar
mensen kunnen samenkomen.’
Marges incalculeren
Investeerders gaan volgens haar ook alsmaar meer de klimaatrisico’s analyseren, om beter te kunnen omgaan met de mogelijke impact op een specifiek terrein. ‘We zijn alleszins zeer betrokken in onderzoek dat de gevolgen tracht na te gaan van datgene dat de grenzen van onze planeet overstijgt. Dat moet helpen om veerkrachtiger te worden en adaptatieplannen en systemen nog robuuster te maken.’‘Allerlei vastgoedontwikkelingen in Rotterdam die op het water drijven, zijn daarvan een voorbeeld’, vult Sammy Rogmans aan. ‘Omdat de dreiging van de stijgende zeespiegel hier minder speelt, gaan we daar anders mee om. Al wordt ook hier water extra benut; denk maar aan drijvende zonnepanelen. In de planningswereld wordt veerkracht alleszins belangrijker, omdat niet alles meer
te voorspellen is bij de crisissen die op ons afkomen. Naast het werken met de voorradige data worden er marges ingecalculeerd om te kunnen omgaan met extremen.’
