Als de twee grootste Europese havensteden die nauwelijks honderd kilometer uit elkaar liggen, hebben Antwerpen en Rotterdam veel overeenkomsten. Op vlak van vastgoed zijn het evenwel quasi twee verschillende werelden, zo blijkt uit een studie van ING. Die legt opvallende verschillen tussen beide vastgoedmarkten bloot, weliswaar bij de grote Antwerpse troef dat investeerders hier minder moeten vrezen voor extreme prijsschommelingen.
Ook de Belgische vastgoedmarkt ontsnapt niet aan de effecten van de huidige economische onzekerheid, merken ze bij ING. Zo bevindt de vraag naar hypothecair krediet zich momenteel op het laagste niveau sinds het begin van de metingen in 2007. In de eerste acht maanden van dit jaar werden er slechts 143.000 hypothecaire leningen verstrekt, ofwel 40% minder dan in diezelfde periode vorig jaar. Toen was dat aantal al sterk gedaald door de stijgende rentevoeten. In vergelijking met de eerste acht maanden van 2021 lag de kredietverlening zelfs 54% lager, stelt ING België vast. Ondanks die scherpe daling is het effect op de vastgoedprijzen momenteel wel nog eerder beperkt. Daarbovenop komt in Vlaanderen nog eens de invoering van de renovatieplicht, waardoor kopers van een woning met EPC-label E of F verplicht zijn om de woning binnen vijf jaar te renoveren tot minimaal EPC-label D.
Gelukkig zijn de Belgische vastgoedprijzen tijdens de pandemie minder hard gestegen dan in de buurlanden, waar de vastgoedprijzen wel al veel sterker gedaald zijn. Daarnaast compenseren hogere lonen als gevolg van de automatische loonindexering en langere looptijden de scherpe rentestijging slechts gedeeltelijk. ‘Dalende rentevoeten hebben de vastgoedmarkt jarenlang stevig ondersteund. Maar de jongste drie jaren is het inkomensaandeel dat Antwerpenaars maandelijks aflossen voor hun aangekochte woning steeds toegenomen. Na een piek begin dit jaar verwachten we dat die betaalbaarheid weer gaat verbeteren. Maar die blijft wel minder dan voor de sterke rentestijging. Omdat we de rentevoeten op korte termijn niet sterk zien dalen, blijven die een grote impact hebben op de ontleningscapaciteit’, geeft econoom Wouter Thierie aan.
Door de dalende vraag verwacht ING België evenwel dat de begonnen neerwaartse knik van 1,2% in het tweede kwartaal zich langzaam doorzet in de huizenprijzen. ‘De prijsdaling tekende zich sterker af bij huizen dan bij de appartementen. En in Vlaanderen was die ook nog net iets groter dan in Wallonië. Die trend is vermoedelijk gerelateerd aan de renovatieplicht en de invoering van het asbestattest’, klinkt het.
Prijzen helft hoger dan in 2015
Een heropflakkering van de verkoop van energieverslindende woningen kan die neerwaartse druk op de gemiddelde prijzen nog opdrijven. Daartegenover staat wel dat België de meest stabiele vastgoedmarkt is van alle aangesloten landen bij de OESO (de Organisatie voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling, red.). ‘Dat blijkt uit een vergelijking van de volatiliteit van de huizenprijzen sinds 1990. In economisch goede tijden stijgen die prijzen hier minder sterk, terwijl we in slechtere tijden minder prijscorrecties kennen. Sinds 1990 zijn de Belgische huizenprijzen slechts in twee jaren gedaald, wat aanzienlijk minder is in vergelijking met andere landen. Bijvoorbeeld in Duitsland, Frankrijk en Nederland daalden de huizenprijzen respectievelijk zeven, elf en vijf verschillende jaren over dezelfde periode’, wijst Wouter Thierie op een eerste wezenlijk verschil met de Nederlandse vastgoedmarkt. ‘In Antwerpen liggen de prijzen nu de helft hoger dan in 2015, maar die toename heeft zich vrij gestaag doorgezet. In Rotterdam zijn de vastgoedprijzen de jongste acht jaar veel sneller doorgestegen. Daardoor is de overwaardering van het vastgoed er eerst hoger opgelopen, maar sinds vorige zomer ook harder afgenomen. De huidige Nederlandse vastgoedprijzen liggen al 8% onder het piekniveau tijdens de zomer van 2022. Terwijl het eerste knikje in de prijzen zich hier pas in het tweede kwartaal van dit jaar heeft afgetekend.’
De sterkere Nederlandse prijsschommelingen zijn te wijten aan de hypotheekmarkt die langere looptijden hanteert. ‘Bovendien wordt er vaak gewerkt met bulletkredieten. Daarbij wordt er tijdens de looptijd van de lening vooral intrest en weinig tot geen kapitaal afbetaald. Het uitstaand krediet wordt op de vervaldag van de lening vaak nog eens geherfinancierd. Zo ligt de maandelijkse afbetalingslast voor de Nederlander een stuk lager en kan hij bij stijgende prijzen makkelijker meer ontlenen bij de bank. Belgische banken bieden die flexibiliteit niet, waardoor er minder gemakkelijk overboden kan worden’, legt Wouter Thierie voort uit. ‘In België kiest meer dan 90% van de gezinnen ook voor een rentevoet die meer dan tien jaar is vastgeklikt. Terwijl twee derde van de Nederlanders kiest voor variabelere rentevoeten die binnen de tien jaar kunnen worden herzien. Belgen kopen van nature ook veel meer een woning om er langere tijd in te wonen. Nederlanders verkopen hun woning sneller. Door een streng beleid inzake ruimtelijk ordening kan het aanbod ook niet voldoende snel inspelen op kraptes in de markt. Ook dat werkt extremere prijsstijgingen er in de hand.’
Zowel in Antwerpen als Rotterdam wakkert een vrij groot woningtekort dan nog eens de vastgoedprijzen aan. Wouter Thierie: ‘Tijdens de coronapandemie was er plots veel vraag naar woningen met een tuintje buiten de stad. Maar dat ligt alweer achter ons; jongeren willen nog steeds in of dichtbij de stad wonen. Hierdoor zijn de vastgoedprijzen er sinds 2010 sterker gestegen dan provinciaal en landelijk bekeken. Die trend zal in Antwerpen ook niet snel keren, met de sterke toename van het aantal gezinnen die het Federaal Planbureau voorspelt. Naast een groeiende bevolking kent België ook een sterke gezinsverdunning. Hierdoor stijgt de vraag naar vastgoed sneller dan de bevolkingsgroei, met een toenemend woningtekort tot gevolg.’
Met 3.040 inwoners per vierkante kilometer tegenover ‘slechts’ 2.638 inwoners is Rotterdam vandaag nog dichter bevolkt dan Antwerpen. ‘Dit verschil van 15% is te verklaren door het grotere aantal appartementen in combinatie met het grotere aandeel alleenwonende jongeren in Rotterdam. Het woningpark bestaat voor driekwart uit appartementen en voor slechts 23% uit rijtjeshuizen. Terwijl die rijtjeshuizen in Antwerpen goed zijn voor 34%’, schetst Wouter Thierie nog. ‘De hogere vastgoedprijzen maken het ook moeilijker om in Rotterdam een eigen woning te kopen. Daar is slechts 46% van de bewoners eigenaar, waar dat in Antwerpen uitkomt op 66%. In heel Nederland zie je trouwens het klassieke beeld van corporaties (vastgoedspelers met vaak grote wooncomplexen in portefeuille voor verhuur van voornamelijk betaalbare woongelegenheden, red.). Hierdoor ligt het aandeel aan sociale huurwoningen er met 38% ook beduidend hoger dan de 8% in Antwerpen.’
‘De sterkere prijsstijging in Antwerpen zal niet snel keren met de voorspelde sterke toename van het aantal gezinnen.
Bommen van WO II zinderen na
Voor de fors hogere vastgoedprijzen die een eigenaar in Rotterdam voor gemiddeld kleinere wooneenheden betaalt, krijgt die gemiddeld genomen wel een jonger, energiezuiniger pand dan wat hij in Antwerpen vindt. De verklaring daarvoor is in een ver verleden te zoeken, weet Wouter Thierie. ‘Een appartement zit steeds ingesloten tussen andere appartementen. Dat zorgt automatisch al voor meer energiezuinigheid bij het grotere aantal appartementen in Rotterdam. Bovendien is die stad tijdens WO II nagenoeg platgebombardeerd. In vergelijking daarmee is Antwerpen toen nog goed ontsnapt. Hierdoor dateert een aanzienlijk deel van het Antwerps gebouwenpark nog wel van voor 1945. Dit maakt de uitdaging om het tegen 2050 klimaatneutraal te maken zoals Europa vooropstelt in Antwerpen wel des te groter. Vandaag voldoet slechts 1% van de huizen en minder dan 5% van de appartementen al aan die strengere normen. Ruw geschat zal het een totale kost tussen 12 en 15 miljard euro vragen om het volledige woningpark zover te krijgen.’
Een gebrek aan voldoende officiële cijfers laten ING niet toe om Antwerpen en Rotterdam correct te vergelijken. Schattingen leggen wel opmerkelijke verschillen bloot. In Rotterdam wordt gemiddeld 374.473 euro neergeteld voor een koopwoning, tegenover 277.521 euro in Antwerpen. Naast dit prijsverschil van 35% is die woning in Rotterdam gemiddeld ook een vijfde kleiner. Waar de gemiddelde oppervlakte in Antwerpen op basis van gegevens op Immoweb neerkomt op 110 vierkante meter, is die in Rotterdam slechts 90 vierkante meter. Zo kost een gemiddelde koopwoning in Rotterdam per vierkante meter 4.161 euro, of liefst 65% meer dan de 2.517 euro in Antwerpen.
