Het vastgoed van de toekomst: ontwikkeling 3

Industriebouwers moeten het hebben van goed draaiende, expansieve private bedrijven met een gezonde investeringshonger. Tot het vermaledijde coronajaar 2020 ging het in deze niche van de bouw in het algemeen de goede kant uit. Dat zegt Luc Ysebaert, commercieel directeur bij Willy Naessens en al 34 jaar actief in de wereld van industriebouw. “Tijdens de eerste lockdown lagen veel werven stil en een aantal van onze fabrieken gingen tijdelijk dicht. Zoiets veroorzaakt een verlies dat je niet meer kan goedmaken. Na vier weken hebben wij ons kunnen aanpassen aan de situatie en begonnen wij min of meer normaal te draaien. Maar de uitvoertermijnen bleven en blijven problematisch. Heel wat projecten werden ook on hold gezet, voor onze groep gaat dit vandaag nog altijd over een kleine 200.000 m².

Willy Naessens is op vele markten actief: kmo-projecten, retail, logistieke parken, speciale bouwwerken. Voor elk van de specialiteiten is de situatie anders. In de kmo-wereld heerst veel onzekerheid en blijven de investeringen hangen. De retailmarkt is bijna volledig stilgevallen terwijl de bouw van logistieke complexen – door het succes van onlineverkoop – boomt als nooit tevoren. De vraag naar speciale bouwwerken (voetbaltribunes, bioscopen, parkings) daarentegen is heel zwak.

Ook Geert Dierick diende zijn bedrijf door corona-overmacht gedurende twee weken te sluiten. Problemen met toeleveranciers van metalen profielen maakten het onmogelijk om normaal te werken. “Toch was het voorbije jaar een meevaller”, verduidelijkt Geert, “omdat wij konden teren op reeds afgesloten contracten.” Dierick werkt vooral voor de kmo-markt, veelal constructies met een oppervlakte van rond de 3.000 m². “Dat is net een segment waar nu veel investeringen worden verdaagd.” 
Kleine industriebouwers hebben het momenteel vrij moeilijk, maar ook de grote spelers kijken met een bang hart naar de toekomst. Vooral als de steunmaatregelen wegvallen, dreigt de crisis in haar volle gedaante zichtbaar te worden in de sector. Volgens Luc Ysebaert oogt het voor vele projecten op middellange termijn allemaal erg onzeker.

Lees verder onder de foto

Geert Dierick vreest dat, bij gebrek aan grootschalige projecten, grotere aannemers ook meer kleine bouwwerken zullen uitvoeren. “Ik hoop dat jullie van die markt zullen afblijven”, grapt hij. Maar Luc Ysebaert stelt hem ‘gerust’: “Vergis je niet Geert, 80% van de opdrachten die wij realiseren zitten nu al op die kmo-markt. Het zijn echter de grote projecten die veelal in de pers de meeste aandacht genieten.”

Niet alleen corona is een probleem

De  groep Willy Naessens is de voorbije vijf jaar permanent gegroeid. Maar er liggen veel wolfijzers en schietgeweren op het pad van de vooruitgang. Eén ervan kan het bedrijf niet zelf verhelpen. Luc Ysebaert: “Het vergunningsbeleid wordt echt problematisch in ons land. De snelheid of liever de slakkengang bij de behandeling en toekenning van vergunningsaanvragen is tergend. Bovendien worden veel projecten in de meest uiteenlopende fasen gehinderd door actiecomités waardoor de investeringen niet doorgaan of op de lange baan geschoven worden.” 

Ook Geert Dierick is ontgoocheld over het afschieten van projecten. In Lokeren wil hij kmo-units bouwen op het bedrijventerrein aan de E17. “Ik begrijp niet waarom het maar niet lukt.” 

“Of het nu gaat om het nationaal voetbalstadion, Oosterweel of Uplace, telkens krijgen projecten tegenwind of worden ze gewoonweg afgevoerd na protest. Men beweerde dat er niet genoeg beton zou kunnen gemaakt worden om die projecten te realiseren, maar de realiteit is dat ze er niet of gedeeltelijk komen”, besluit Luc Ysebaert wat cynisch.

Corona, een remmende overheid en een al té kritische burger. Alsof dit nog niet genoeg is, kampt de sector vandaag ook nog met een buitengewone stijging van grondstofprijzen. “Staal werd in nauwelijks twee maanden 200 euro per ton duurder”, klaagt Geert Dierick. Maar ook de prijzen van isolatiemateriaal (+35%) en glas schoten recent de hoogte in. “Hoe los je dat dan op als je enkele weken eerder een getekend order van een klant hebt binnengehaald? Onlangs diende ik een klant uit te leggen dat een project eventjes 42.000 euro duurder zou uitvallen dan afgesproken.” 

Dierick is ervan overtuigd dat de tekorten opgezet spel zijn en de prijzen kunstmatig worden opgedreven. Grondstofschaarste en prijsexplosie gaan finaal wegen op het resultaat van de ondernemingen. “Op die manier werken wij nog enkel om te voldoen aan onze afschrijvingen”, zucht Geert.

Ondertussen lonkt de toekomst

Toch zouden investeerders er goed aan doen nu projecten te bestellen. Er is te weinig volume op de markt wat druk geeft op de prijzen. “Daarbij is het geld nog steeds goedkoop,” benadrukt Luc Ysebaert. Waarom nog wachten?
Maar de industriebouwers houden hun hart vast voor wat 2021 brengt. “Ik hoop dat ik ongelijk krijg, maar ik vrees dat er nog vóór het bouwverlof collega-bedrijven in de problemen gaan komen”, voorspelt Luc Ysebaert. 
Ondertussen staat de bouwsector in zijn geheel voor een aantal uitdagingen en ontwikkelingen. Sectorfederatie Confederatie Bouw ziet er tien. Eén ervan is de digitalisering van de bouwsector. Luc Ysebaert beaamt: “Dat klopt. Dit actiedomein staat bij ons in de groep op nummer één. Digitalisering raakt veel facetten van onze ondernemingen. Het gaat over programmatuur maar bijvoorbeeld ook over het BIM-verhaal*. De R&D-afdeling in de groep Naessens is een opvallende groeier. De inzet van nieuwe technologie en processen dient finaal de productiviteit te verhogen. Luc Ysebaert: “We gaan meer automatiseren, we zetten drones in voor opmetingen en gebruiken 3D-printers.”

Meer aandacht voor milieu en duurzaamheid is eveneens een blijver voor de bouw. Spaarzamer omspringen met ruimte, energiezuinig werken o.m. door nog meer te isoleren en energie te recupereren. “Ook al zal dit de industriebouw duurder maken”, geeft Luc Ysebaert aan. “Samen met de stijgende prijzen voor grondstoffen zal deze trend investeerders aanzetten om in de hoogte te bouwen.”
Voor kleinere bouwbedrijven zoals Dierick is het inspelen op nieuwe trends minder evident. “Voor een directe, verregaande digitalisering zijn er in deze tijden geen budgetten”, zegt de Buggenhoutse ondernemer. “Wij zijn genoodzaakt om een meer afwachtende houding aan te nemen.” Een rol voor de overheid om hier meer ondersteuning te verlenen?

Aan het eind van ons gesprek met Geert en Luc hebben wij het nog even over de arbeidsmarkt in de bouw. Tijdens de eerste maanden van 2020 zocht de sector 14.000 werkkrachten. Die zoektocht verloopt erg moeizaam. De Confederatie Bouw (en Voka) vraagt daarom dat sterk wordt ingezet op de activering en omscholing van werkzoekenden. Ongeveer 15% van de bouwvakkers bij Willy Naessens heeft een buitenlands paspoort. “Zonder buitenlandse werknemers heeft de bouw een gigantisch probleem”, weet Luc Ysebaert. “Tijdens de quarantaine lagen heel wat van onze fabrieken stil of werkten ze niet op volle kracht omdat onze buitenlandse medewerkers niet naar België konden. Belgische vervangers waren er niet.” Ook Geert Dierick werkt met enkele buitenlandse krachten, uit noodzaak. Hij verwacht wel dat de overheid harder optreedt wanneer de eerlijke concurrentie in het gedrang komt. “Probeer maar op te boksen wanneer volledige montageploegen uit Polen hier tegen dumpingprijzen aan de slag gaan, zelfs op zaterdag en zondag. Daarbij nemen ze het niet altijd erg nauw met de veiligheid.” Luc Ysebaert besluit: “Als de eindprijs onder druk komt te staan, zoeken bepaalde aannemers naar oplossingen hé.”

De industriebouw moet in elk geval op zoek naar oplossingen voor de uitdagingen die haar wacht.

*BIM: uit een digitaal Bouw Informatie Model (BIM)-model kan veel informatie gehaald worden, zoals plannen, perspectiefbeelden, oppervlakten, hoeveelheden die nodig zijn en zo meer. BIM laat ook toe om allerlei simulaties uit te voeren en de impact ervan meteen te zien. In Nederland is BIM stukken beter ingeburgerd in de bouw dan bij ons. In Frankrijk krijgen bouwbedrijven die BIM gebruiken zelfs financiële steun.