Klimaatverandering, bevolkingsgroei, digitalisering: het zijn gamechangers in hoe we zullen bouwen, wonen en ondernemen. En neem de covid-pandemie er maar bij. Ook de grenzen van het bedrijfsvastgoed worden verlegd: via nieuwe kantoorconcepten, duurzamere bedrijventerreinen, groenere bouwtechnieken,… Ondernemers distilleert vijf ontwikkelingen in bedrijfsvastgoed met focus op Oost-Vlaanderen: bij kantoren, bij bedrijventerreinen, bij industriebouw en bij coworkingspaces. Al is er sinds de intrede van het coronavirus maar één zekerheid: dat niets zeker is.
Zin om aan te sluiten bij de Bouw- en Vastgoedcommunity?
Deze community brengt projectontwikkelaars, investeerders, architecten, aannemers, vastgoedmakelaars, toeleveranciers en studiebureaus dichter bij elkaar om op een respectvolle en open manier te streven naar vernieuwing en innovatie. Lees meer.
Streekontwikkelingsintercommunales zijn geleidelijk aan breed dienstverlenend geworden, en dat is zeker de laatste vijf jaar het geval voor Veneco, het intergemeentelijk samenwerkingsverband van 21 gemeenten rond Gent. Nochtans blijft het bevorderen van de economische expansie één van de kerntaken in deze economisch sterke regio rond Gent. Het wil dan ook de komende jaren tientallen hectare nieuwe, bouwrijpe gronden op de markt brengen, gespreid over haar werkingsgebied, zowel lokale als regionale bedrijventerreinen. Het gekendste project, de uitbreiding van De Prijkels voorziet in totaal 55 ha aan nieuwe bedrijfspercelen, verspreid over het grondgebied van Deinze, Kruisem en Nazareth. De intercommunale beheert ook het parkmanagement op 11 bedrijventerreinen.
Minder greenfields, meer reconversie en optimalisatie
Een bedrijventerrein ontwikkelen duurt gemiddeld tien jaar, een werk van lange adem. Het wordt er niet eenvoudiger op, want industriegrond wordt ook in Oost-Vlaanderen steeds schaarser (het havengebied North Sea Port uitgezonderd), terwijl de vraag groot blijft. Nog 5 à 10 jaar en dan zullen alle paars gekleurde gebieden op het gewestplan ingenomen zijn, waarschuwt Bart Wallays, algemeen directeur van intercommunale SOLVA, dat Zuid-Oost-Vlaanderen afdekt. Vanaf dan zal het volgens hem niet meer mogelijk zijn om nieuwe gebieden aan te snijden voor de ontwikkeling van bedrijventerreinen met een oppervlakte van pakweg 40 à 50 hectare.
Loopt het ook zo’n vaart in de Gentse regio? Volgens Sofie Vandelannoote, algemeen directeur van Veneco, blijft de vraag naar ruimte om te ondernemen groot in Oost-Vlaanderen en zeker in en rond Gent, ondanks corona. Heel wat activiteiten kan je nu eenmaal niet verweven met wonen. Maar volgens haar worden greenfields steeds schaarser. Ik denk dat we nog 10 à 15 jaar nieuwe, maagdelijke gebieden zullen kunnen aansnijden, maar het klopt 100% dat we veel meer moeten inzetten op reconversie en optimalisatie van bestaande bedrijventerreinen. Wij doen dit via een zogenaamde ‘toolbox’. Denk aan het collectief organiseren van gemeenschappelijke functies.
Op de Prijkels komt er een ontwikkeling aan de ‘Poort’, waar er bv. een fitness of bedrijfsrestaurant kan komen voor alle werknemers van het bedrijventerrein. Denk aan het stapelen van functies. In onze verkoopsvoorwaarden staat er daarom geen beperking op de bouwhoogte. Denk aan intensief ruimtegebruik, inclusief daken. We overwegen om bedrijven te verplichten zonnepanelen te leggen of zo te bouwen dat het in de toekomst kan. Denk aan aanvullend ruimtegebruik in de tijd, waarbij je al verder nadenkt dan de huidige functie. Denk aan efficiënt transportgebruik, het stimuleren van multimodaal transport en de concentratie van verkeersgenererende activiteiten. Op de Prijkels hebben we een vrachtwagenpark waar het beheer zal gebeuren door vier bedrijven in de logistieke sfeer, waarbij ze onderling tijdssloten afspreken. Denk aan ruimte voor mobiliteit, met fiets- en wandelassen of mobipunten. Denk aan aandacht voor beeldkwaliteit, dat zit ook verweven in ons parkmanagement. Wij beheren onze terreinen in functie van landschappelijke elementen, van water- en groenbuffering tot en met schaapjes die op de Prijkels zullen grazen. Denk aan ruimte voor duurzame energie en de uitwisseling van energie zoals in Balgerhoeke (zie randstuk onderaan). Tot slot wordt ook ruimte voor (hergebruik van) water steeds belangrijker. Sommige bedrijven hebben heel veel oppervlaktewater dat van hun daken vloeit en ze niet nodig hebben voor hun bedrijfsvoering. Transportbedrijf Dematra (op de Prijkels, red.) kan dit bijvoorbeeld delen met Tomato Masters, dat wel veel water nodig heeft voor de productie van tomaten.”
Van brownfield tot bruisende plek
Veneco heeft de afgelopen jaren zwaar ingezet op transformatieprojecten van bedrijventerreinen die werden aangelegd in de jaren 60 en 70 en die kampten met verouderde riolering, geen gescheiden fietspaden,… “We maken die weer futureproof voor de komende zestig jaar. Daarnaast zetten we resoluut in op de revitalisering van bestaande terreinen en op reconversieprojecten. Zo bouwden we een militaire loods in Destelbergen om tot kmo-units. Die waren in een mum van tijd verkocht. Echte brownfields, onderbenutte en verlaten industrieterreinen, hebben we momenteel niet in ontwikkeling, maar dat wordt zeker nog uit een uitdaging de komende decennia.”
Lees verder onder de foto
Een projectontwikkelaar met veel ervaring in het omtoveren van brownfields tot nieuwe levendige woon- en werkplekken is Revive. Het wil de komende jaren de Gentse, iconische Vynckier-site, 10 hectare groot, omtoveren tot een bruisende leer- en werkplek. De site wordt vooral gekenmerkt door de Manchester-gebouwen, elk zo’n 25.000 m² aan industrieel erfgoed. “Die liggen nu op de tekentafel. Begin januari kregen we groen licht op ons masterplan. In de Manchester-gebouwen komen kantoren en atelierruimte in een ecosysteem rond energietransitie. Daarnaast komt een bedrijventerrein van 2,5 hectare met vooral kmo’s en industrie. Maar op die zone zit nu nog ABB als huurder, dat terrein komt pas vrij binnen een tweetal jaar.”
CEO Alexandre Huyghe hoopt vurig dat er nog zo weinig mogelijk greenfields zullen aangesneden worden. “In Vlaanderen worden aan de lopende band percelen ingepalmd ondanks de betonstop en gemaakte beleidsplannen. We zijn overal aan het ‘verdichten’ en dat vind ik niet goed. Wat de industrie betreft, heel veel brownfields zijn er niet meer in Oost-Vlaanderen, de meeste zijn al herontwikkeld. Er zijn altijd bedrijven die stoppen, krimpen of verhuizen. Hopelijk kunnen we met die ruimte verder. Daarnaast moeten we de bebouwde ruimte nog intensiever gebruiken. Die tendens zie je nu al op bedrijventerreinen die in de eerste ring rond stedelijke centra liggen. En waarom zou de zelfstandige schrijnwerker of loodgieter, die nu nog vaak te groot gehuisvest is op een kmo- bedrijventerrein, in een stad geen infrastructuur kunnen delen met collega’s?”
Bedrijven nemen mee het voortouw
Ook Sofie Vandelannoote van Veneco ziet reconversie heel ruim. “Dat zit in onze beleidslijn. We zijn ook bezig met de reconversie van kerken. En in Zomergem bouwden we een oude jongensschool om tot een innovatief woonproject met gemeenschappelijke infrastructuur. Daarnaast werken we altijd vanuit een regionaal afwegingskader. Je moet de juiste zaken faciliteren op de meest geschikte plek. We proberen ook ‘restpercelen’ te activeren. Waar is er leegstand en kunnen we ons voorkooprecht uitoefenen? Welke maatregel levert ruimtelijk het meeste winst op en wat is de haalbaarheid? Dat kan je allemaal toetsen op bestaande bedrijventerreinen.”
Ook de complementariteit van de bedrijfsactiviteiten wordt steeds meer afgewogen. “We krijgen heel veel vraag van logistieke spelers voor overslagplaatsen. Maar als we te veel logistieke spelers zouden toelaten, creëren we een verkeersinfarct. Soms moet je ingrijpen en zelfs je terugkooprecht gebruiken.”
Intercommunales zoals Veneco creëren dus een aantal randvoorwaarden om bedrijfsruimtes slim en duurzaam te gebruiken, maar Sofie beklemtoont dat de bedrijven zelf enorm het voortouw nemen in duurzaamheid. “In die zin versterken we elkaar.”
Veneco: heel wat bedrijvigheid in verkoop en planningsfase
- De uitbreiding van De Prijkels voorziet in totaal 55 ha aan nieuwe bedrijfspercelen in Deinze, Kruisem en Nazareth. Sofie Vandelannoote, algemeen directeur van Veneco: “Nagenoeg alle grote infrastructuurwerken zijn voltooid. Bedrijven zijn nu volop aan het bouwen.”
- Het regionaal bedrijventerrein in Maldegem omvat enerzijds een reconversie van het bestaande bedrijventerrein (in functie van waterhuishouding, fietspaden,…) en anderzijds de aanleg van 30 hectare nieuw bedrijventerrein. “De archeologiefase wordt nu afgerond, binnenkort starten we met de infrastructuurwerken.”
- In Evergem, Rieme Noord, gaat dit jaar nog 5 hectare in uitvoeringsfase voor lokale bedrijvigheid.
- In Sint-Laureins start binnenkort de tweede fase van het Singelken, wanneer 80% in de eerste fase een bouwvergunning heeft gekregen.
- In Destelbergen, kmo-zone ‘Panhuis’, heeft Veneco de laatste drie percelen verkocht. Twee op de drie bedrijven zijn al aan het bouwen.
- Veneco heeft ook een aantal bedrijventerreinen in planningsfase en waarvoor een provinciaal RUP moet opgemaakt worden. “In Eeklo komt er Balgerhoeke, een regionaal bedrijventerrein waar we energie willen uitwisselen en opslaan tussen de bedrijven, in samenwerking met de verbrandingsoven van IVM. Daar willen we samen met de provincie Oost-Vlaanderen trendsetter zijn op vlak van energietransitie.”
- Veneco wil ook nog twee bijzondere economische knooppunten of BEK’s uitbouwen: Assenede-Zelzate en Zulte-Kruisem. “Voor deze dossiers kijken we uit naar een provinciaal initiatief om dit planningsproces snel op te starten.”
