Klimaatverandering, bevolkingsgroei, digitalisering: het zijn gamechangers in hoe we zullen bouwen, wonen en ondernemen. En neem de covid-pandemie er maar bij. Ook de grenzen van het bedrijfsvastgoed worden verlegd: via nieuwe kantoorconcepten, duurzamere bedrijventerreinen, groenere bouwtechnieken,… Ondernemers distilleert vijf ontwikkelingen in bedrijfsvastgoed met focus op Oost-Vlaanderen: bij kantoren, bij bedrijventerreinen, bij industriebouw en bij coworkingspaces. Al is er sinds de intrede van het coronavirus maar één zekerheid: dat niets zeker is.
Zin om aan te sluiten bij de Bouw- en Vastgoedcommunity?
Deze community brengt projectontwikkelaars, investeerders, architecten, aannemers, vastgoedmakelaars, toeleveranciers en studiebureaus dichter bij elkaar om op een respectvolle en open manier te streven naar vernieuwing en innovatie. Lees meer.
Gent kende tot 2017 een sterke groei als kantoormarkt, met veel nieuw aanbod en piekende kantooropnames. “Ook 2018 en 2019 waren nog goede jaren voor de Gentse kantoormarkt, maar er werd nog zeer weinig gebouwd op risico, met het kantoorproject Forum van Alides als bijna-uitzondering”, vertelt Ronny Nuten, hoofd kantoormarkt van vastgoedexpert Ceusters. “Er was dus een afwachtende, voorzichtige houding vanuit de projectontwikkelaars. De leegstandratio ging naar 3% en zelfs minder, de vraag werd groter dan het aanbod. Wij hebben als makelaars bij de ontwikkelaars toen aangedrongen: ‘Aub, er is vraag, begin te bouwen’, want voor de grotere vragen van 1.000 m² en meer was er nagenoeg geen aanbod meer, waardoor de markt niet meer bewoog. De kantoormarkt creëert immers altijd een momentum. Zodra er projecten komen, komt de markt weer in beweging. Nu, als een ontwikkelaar in 2019 vanuit de markt het signaal krijgt om weer meer op risico te bouwen, dan moet je rekenen op een doorlooptijd (met vergunningen en bouwfase) van twee jaar. Dan zit je al snel in 2021.”
Coronaschokgolf
In 2019 was de take-up of opname van kantoren nog 60.000 m². In 2020 was dat 47.000 m² waarvan drie grote deals, met de Colruyt-groep die hun intrek namen in het verouderde gebouw van Thomas Cook, badkamerspecialist X²O in het vastgoedproject van Alides en een accountancykantoor dat zijn intrek nam op The Loop. “Die drie deals waren samen goed voor 19.000 m². Zonder die drie was de markt heel flauw geweest.”
De opname van het aantal vierkante meters is dus niet zaligmakend als maatstaf voor de dynamiek van een kantoormarkt. “Het is vaak interessanter om naar de kwaliteit van de deals te kijken: wie gaat naar waar, waarom en wat gebeurt er met de vrijgekomen ruimte. Vaak zie je gewoon verhuisbewegingen”, weet Nuten.
Vandaag, anno 2021, leven en werken we sowieso in een ander tijdperk. De covid-pandemie en bijhorende lockdowns veroorzaakten een schokgolf. Nuten: “Onze commerciële bezoeken vielen helemaal stil in maart en april 2020. We zagen toen meteen ook dat de coworking- en businesscenters op de rem zijn gaan staan in gans Vlaanderen. Verschillende grote projecten van o.a. Regus werden on hold gezet of niet meer uitgevoerd. De verwevenheid tussen al die kleine bedrijfjes in een businesscenter strookte niet meer met alle maatregelen ten gevolge van de coronacrisis. In de corporate bedrijven werd dan weer massaal ingezet op thuiswerk, waardoor kantoren maanden min of meer leegstonden. Thuiswerk leek het nieuwe normaal, maar na de tweede golf weerklonken al andere signalen: de nadelen van telewerken werden zichtbaar en verschillende sectoren – waaronder de onze, een echte people business – ondervonden dat telewerk nefast kan zijn. Wij missen contacten en daardoor ook deals en centen.”
Nieuwe functies voor gezonde kantoren
Hoe zal de kantoormarkt bewegen post-corona? Nuten: “De HR-managers tobben nu over de vraag of én hoeveel tijd ze mensen gaan laten thuiswerken. Er moet een arbeidskader gecreëerd worden voor recurrent thuiswerk, met extra voorzieningen en kosten. Ik ben ervan overtuigd dat kantoren een andere functie zullen krijgen. Thuiswerk wordt ingeburgerd, er zullen enerzijds minder één op één-werkplekken voorzien worden, Anderzijds zal er meer ruimte gecreëerd worden voor informele vergaderingen, bijeenkomsten van teams die de noodzaak hebben om elkaar te zien. Ik heb zelf een jong team dat smeekt om naar kantoor te komen. Zelfs IT’ers zijn geen einzelgängers, maar moeten elkaar af en toe creatief versterken op kantoor.”
Volgens Nuten zal er in de nabije toekomst daarom niet minder kantoorruimte ontwikkeld, verhuurd en verkocht worden, maar we gaan dus wel naar een andere kantoormarkt met nieuwe, frisse kantoorconcepten en een andere invulling van de ruimtes. “Kijk naar reuzen zoals Proximus met hun grote torens in Brussel. Die zullen niet iedereen meer naar Brussel laten komen maar regionale satellietkantoren neerpoten over gans België. Het hoofdkwartier wordt dan meer een ontvangstruimte voor klanten en meetings met het personeel.”
Ook Alexandre Huyghe, CEO van projectontwikkelaar Revive, dat kantoren, duurzame woonwijken en appartementen ontwikkelt, gelooft dat grotere bedrijven veel meer gaan investeren in regionale werkplekken. “Maar we gaan zeker niet blijven ‘kamperen’ in onze home office, we zijn tenslotte sociale dieren. Ik heb zelf mijn privékantoor ingeruild voor ‘leukere’ vierkante meters, om te vergaderen, om plezier te maken, om te douchen na een middagloopje met het team. Creatieve, gezonde en kwalitatieve ruimtes worden cruciaal om medewerkers te rekruteren en te houden. En willen we een dag in alle stilte werken, dan zullen we dat thuis doen.” Huyghe beklemtoont dat preventieve gezondheid steeds meer zal geïntegreerd worden in het ontwerp van onze woon- en werkplekken. “Wij participeren met Revive in TakeAir, een bedrijf dat probiotica heeft ontwikkeld die je verstuift via ventilatiekanalen. Die nemen de plaats in van slechte bacteriën. Er is veel interesse van grote kantoorgebruikers en -investeerders om dit te implementeren en zo de luchtkwaliteit te verbeteren.”
Tijdens zijn carrière zag Ronny Nuten de gemiddelde oppervlakte kantoor per persoon wel afnemen: eerst van 25 m² naar 20 m² per persoon toen de landschapskantoren doorbraken. Toen vanaf begin jaren 2000 de hippe bedrijvencentra en callcenters verrezen, daalde dit verder naar 12 m², vandaag zitten we op 15 m² per persoon. “Onze business is zeker verminderd, maar er zijn altijd opportuniteiten van oudere gebouwen die zich lenen tot reconversie van bv. appartementen. Dan worden die verkocht en komen er nieuwe duurzame bedrijfsprojecten met CO2-neutrale gebouwen in de plaats. En dan ontstaat er een nieuw kantoormomentum, zoals twee jaar geleden in Antwerpen, waar er 130.000 m² kantoor op de markt kwam vlak bij het station; op twee jaar zaten die vol. Zodra de contouren van gebouwen verschijnen, komt de markt volop in beweging.”
Kantoormarkt Aalst: boom voorbij
Hoe beweegt de kantoormarkt in de rest van Oost-Vlaanderen? “Aalst heeft ruim vijf jaar geleden een boom gekend, toen de files naar Brussel langer en langer werden en men in Aalst ‘voor de deur’ stond. De projectontwikkelaars dachten: ‘Hier moeten we onze gebouwen neerzetten.’ Twee ontwikkelaars (John Geernaert van G-Label en Herman Uyttersprot van Mentres, red.) hebben toen een aantal gebouwen neergepoot langs de E40. Die eerste kantoren zaten snel vol (met o.a. Ontex en Napoleon Games, red.), maar momenteel stagneert de markt wat. Dat zijn trouwens nog pure autolocaties. Aalst doet het sowieso goed, op de as Gent-Brussel, maar je kan van Aalst niet verwachten dat er pakweg 200.000 m² kantoor opgenomen wordt. In het centrum zie je trouwens veel stadsvernieuwing met een slimme ontwikkelaar die ook in andere steden stationslocaties heeft opgekocht nog vooraleer er sprake was van de modal shift. De combinatie van wagen en openbaar vervoer wordt steeds belangrijker voor werknemers.”
Oudenaarde, Zele-Dendermonde en Sint-Niklaas zijn relatief kleine regiosteden op vlak van take-up van kantoren. “We spreken over enkele duizenden vierkante meter per jaar. Dat zijn meer kmo- dan kantoormarkten. Net over de Oost-Vlaamse grens, in Waregem, beweegt er wel flink wat op de kantoormarkt. “West-Vlaamse ondernemers leggen net iets meer durf aan de dag om op risico te bouwen”, zegt Nuten fijntjes.
Coworkingplekken: biotoop voor start-ups
Hoe ziet hij hippe kantoorformules zoals MeetDistrict in de Ghelamco Arena, Co.Station in Quantum aan het station Gent Dampoort, WATT The Firms en vele andere coworkingplekken evolueren? Die initiatieven spelen handig in op de vraag naar meer flexibiliteit. Ze bieden meer dan een stoel en een werktafel: er zijn ondersteunende diensten, ze stimuleren kennisdeling en zetten in op netwerking. “De covid-pandemie zorgde wel voor een abrupte stilstand”, meent Nuten. “Zulke werkplekken, opgezet door projectontwikkelaars en investeerders, zijn ideaal voor jonge, creatieve start-ups, op zoek naar synergieën. Of voor een advocatenkantoor dat leeft van al die kleine ondernemers die juridisch advies nodig hebben. Maar zodra die start-ups doorgroeien tot scale-ups en/of buitenlands kapitaal krijgen, zijn ze weg omdat ze heel snel uit hun voegen barsten. Op lange termijn is het ook duurder dan een conventioneel kantoor. Ik voorspel toch een lichte afkalving.” (zie ook trend 4).
Ronny Nuten hoopt dat de business weer snel aanzwengelt. Ceusters is o.a. betrokken bij het ambitieuze project Networks Gent aan de The Loop in Sint-Denijs-Westrem, waar Bannimo momenteel circa 15.000 m² ontwikkelt. Tegen het einde van 2021 zullen die kantoren bijna allemaal verhuurd zijn, schat ik.”
Ronny Nuten, 20 jaar kantoorexpertise bij Ceusters en JLL
Door de wol geverfde kantoorspecialist voor de Vlaamse kantoormarkt met ruim twintig jaar ervaring op de teller.
Begon zijn carrière bij Ceusters, maakte een tussenstop bij de internationale vastgoedspeler JLL en keerde in 2017 terug naar Ceusters als hoofd van hun kantoorafdeling. “Op de Gentse kantoormarkt hadden we vorig jaar een aandeel van 34% procent, dat is meer dan een derde van alle kantoordeals die gesloten werden.”
Ceusters is een zuivere vastgoedadviseur en -makelaar voor de kantoormarkt, de kmo- en industriemarkt en het winkelsegment. “Als grootste retailbeheerder van België beheren we bijna de helft van alle shoppingcenters.”
