Skip to main content
  • Home
  • Nieuws
  • “De betonstop mag geen heksenjacht worden”
“De betonstop mag geen heksenjacht worden”
  • 03/10/2018

“De betonstop mag geen heksenjacht worden”

Is er in de toekomst nog ruimte om te ondernemen, met de betonstop in het achterhoofd? Met die vraag trokken we naar de voorzitter van de Confederatie Bouw Oost-Vlaanderen, de CEO van duurzame projectontwikkelaar Revive en de expert ruimtelijke ordening bij Voka. “De perceptie dat aannemers en projectontwikkelaars betonboeren zijn die Vlaanderen maximaal willen verharden, klopt echt niet.”

Rond de tafel:

Steven Betz
Steven Betz

Senior adviseur ruimtelijke ordening en milieu bij Voka
Als senior adviseur in Voka’s Kenniscentrum volgt Steven Betz dossiers op rond ruimtelijke ordening en milieu, van de omgevingsvergunning tot het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen (BRV). Zijn takenpakket: de belangen van ondernemingen in Vlaanderen behartigen en dit op verschillende manieren, van overleg met overheden, ondernemingen en andere middenveldorganisaties, tot stimulering en sturing van regelgevende initiatieven . Betz zetelt namens Voka in een aantal Vlaamse adviesraden, zoals de Strategische Adviesraad Ruimtelijke Ordening (SARO), de Milieu- en Natuurraad (Minaraad) en de SERV.

 

 

Karel Derde
Karel Derde

CEO van Derde Construct en voorzitter Confederatie Bouw Oost-Vlaanderen
Karel Derde is eigenaar en zaakvoerder van Derde Construct uit Wichelen. Het bedrijf legt zich voornamelijk toe op wegenbouw en waterdichtingsactiviteiten (voor o.a. shoppingcentra) en stelt een vijfentwintigtal medewerkers tewerk. Karel Derde is twintig jaar actief binnen de Confederatie Bouw en sinds 23 april 2018 voorzitter van de Oost-Vlaamse afdeling. Tevens is hij lid van de raad van bestuur van de nationale Confederatie Bouw.

 

 

Nicolas Bearelle
Nicolas Bearelle

Oprichter en CEO van projectontwikkelaar Revive
Als oprichter en CEO van projectontwikkelaar Revive investeert Nicolas Bearelle sinds 2009 in de duurzame transformatie van oude industriële sites tot plekken om te wonen en te werken. “We nemen oude industriële activa over van (voornamelijk) multinationals, maar ook de milieupassiva. We transformeren de oude fabrieken tot duurzame wijken, zeg maar work-live-play environments in stedelijke omgevingen. We werken aan ruimtelijke densiteit in steden, waarbij we streven naar een maximale mix van functies.” Revive telt 35 medewerkers, waarvan 5 in Polen. Het realiseert steeds meer projecten in het buitenland, waaronder in Roemenië en Polen.

 

 


Betonstop

Tekst: Sam De Kegel
Foto: Wim Kempenaers

Twee werknemers spelen pingpong tijdens de lunchpauze. In een stille hoek wordt er druk overleg gepleegd. Licht en ruimtegevoel regeren, de sfeer van een Google Campus is niet ver weg. Op deze plek huisde ooit Elektrion, een fabriek die jarenlang motorolie produceerde aan de Nieuwewandeling in Gent en nadien jarenlang leegstond. De bodem onder onze voeten was zwaar verontreinigd. In 2015 nam Revive de sanering voor zijn rekening en toverde de site om tot een van de duurzaamste wijken in Vlaanderen: de Watt-site. Naast het woongedeelte met 76 appartementen en woningen wordt dit nu ook de thuis van veertien innovatieve bedrijven, acht zijn er al aan de slag.

Urban regeneration is een nobel streven en broodnodig. Het ruimtebeslag - de ruimte die we metons allen innemen voor huisvesting, industrie, handel, transport en recreatie - neemt al jaren toe. De zogenoemde betonstop wil dit tegengaan. Tegen 2025 mag er nog slechts 3 hectare vrije ruimte per dag worden ingenomen, tegenover 6 hectare nu. Tegen 2040 mag er geen enkele vierkante meter extra vrije ruimte meer worden ingepalmd. Tegen 2050 wordt de regel: ergens verharden betekent ergens anders ontharden. Vlaanderen lijkt dus volgebouwd. Maar is dat zo? En dé hamvraag voor ondernemers: is er in de toekomst nog voldoende ruimte om te ondernemen?

Steven, er is een beleidsintentie om nieuwe bedrijventerreinen op greenfields fors af te bouwen. Welke impact zal de betonstop hebben op de inplanting van nieuwe bedrijventerreinen?

Steven Betz: “Om op die vraag te antwoorden, moet je eerst in kaart kunnen brengen wat er vandaag al bestemd is als industriegrond, maar nog niet ontwikkeld is. Vlaanderen heeft bijna 10.000 ha onbenutte bedrijventerreinen, waarvan minder dan 1/5 actief wordt aangeboden. Probleem daarbij is dat dat aanbod niet geografisch is verspreid. Ongeveer 8.000 ha van het juridisch aanbod is vandaag onbebouwd en wordt niet aangeboden omwille van diverse redenen, zoals ruimtevoorraden van bedrijven, hangende juridische geschillen of bijvoorbeeld door de aanwezigheid van een waardevol zonevreemd bos of de nabijheid van een natuurgebied. Dat betekent dat duizenden hectaren waarschijnlijk nooit ontwikkeld kunnen worden. Onze visie? Je moet op een bepaald moment de analyse maken: waar is het onmogelijk en waar niet. Als het onmogelijk is, heeft het weinig zin om nog tien jaar tegen de bierkaai te vechten. Maar je kan ook niet zomaar zeggen: ‘De ruimte waar het niet (meer) goed is om te ontwikkelen, schrappen we en we voorzien niets in de plaats.’ Dan vrezen we dat we in de toekomst met een tekort aan industriegrond zullen zitten, hetgeen nu al het geval is in verschillende regio’s. Waarom? Vroeger, in het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen (RSV) kreeg elke bestemming een doel, in oppervlakte uitgedrukt: voor wonen, industrie. In de voorlopige teksten van de strategische visie Beleidsplan Ruimte Vlaanderen (BRV) maakt men onderscheid tussen bestemmingen die gedomineerd zijn door ruimtebeslag en bestemmingen die er niet door gedomineerd zijn, namelijk natuur en landbouw. Voor die eerste categorie heeft men geen afzonderlijke oppervlaktedoelen meer gesteld. Onze bezorgdheid is als je alles op één hoop gooit en je zegt tegelijkertijd dat je geen greenfields meer gaat aansnijden en nergens planologisch gaat compenseren, dan ga je in snel tempo andere, lucratievere bestemmingen geven aan industriegrond. Nog een vaststelling: als er een reconversie komt, is dat meestal niet naar industrie, maar vaak naar wonen omdat dat financieel lucratiever is en/of omdat het gebied vaak niet meer interessant is om industrie te ontwikkelen. Daarom pleiten we ervoor dat terreinen die slecht gelegen zijn, worden geschrapt maar wel elders planologisch worden gecompenseerd. Zo hoeft het netto ruimtebeslag in Vlaanderen voor industrie niet meteen uit te breiden en kan er op de juiste locaties ontwikkeld worden.”

Karel, hoe kijkt de Confederatie Bouw naar de betonstop?

Karel Derde: “Heel de perceptie rond de betonstop en het feit dat Vlaanderen dat volgebouwd zou zijn, is stemmingmakerij. Kijk op het gewestplan: slechts 16,5 % in Vlaanderen is echt voorzien om te bebouwen (bouwgrond en woonuitbreidingsgebied), dus te verharden. Maar een tuin in een woonzone of een weide met een paard wordt ook als ruimtebeslag of ingenomen ruimte beschouwd. Het wordt verkeerd in de pers naar voor gebracht waardoor er heel wat aversie is tegenover ontwikkeling in open ruimtes. We zijn ons bewust dat de inname van open ruimte moeilijk ligt, maar het is heel tendentieus om te zeggen dat we alle ruimte gaan innemen. En bestemde industriegrond planologisch compenseren is inderdaad heel moeilijk omdat iedereen het nimbysyndroom heeft. Een bouwvergunning realiseren voor een school in een woonwijk is tegenwoordig al moeilijk.”

Steven: “De basisprincipes van het BRV zijn goed, maar pas ze toe met gezond verstand. Nu leeft de angst dat het een heksenjacht wordt en dat de slinger te ver naar de andere kant uitslaat.”

Nicolas, oude industrieterreinen omturnen tot nieuwe woon- en werkplekken is jullie corebusiness. Klopt het dat reconversie eerder richting wonen gebeurt?

Nicolas Bearelle: “Kijk naar deze plek. Veel oude fabrieken lagen vroeger aan de rand van de stad, maar onze steden zijn gegroeid. Ze liggen nu in de stad en zijn verontreinigd. Hier opnieuw een productieplant openen was logistiek onhaalbaar. Wij kopen vaak bedrijven die al gesloten zijn en waar geen enkele ondernemer zijn bedrijf nog wil vestigen omdat hij weet dat hij binnen het jaar miserie heeft met alle buurtbewoners. Maar het is niet zo dat wij bedrijfsterreinen wegsaneren ten voordele van wonen, het is gewoon een logische keuze. Dit is hier trouwens een gemengde zone, work-live-play. Dit gezegd zijnde, in Machelen hebben we zeven hectare bedrijfsterreinen die slecht gestructureerd waren, geherstructureerd. Wij hebben daar 40.000 m² bedrijfspanden ontwikkeld terwijl het vroeger met slechts twee bedrijven bijna niet bebouwd was.”

Conclusie: We kunnen onderbenutte of slecht benutte bedrijfsterreinen nog veel beter valoriseren?

Karel: “Ja, dat klopt. We moeten de beschikbare ruimtes maximaal benutten. Creëer ook terreinen dichtbij verkeersknooppunten, zoals een station en aan op- en afritten van snelwegen, maar niet zomaar ergens te velde.”

Nicolas: “Betonstop is inderdaad een negatieve term waar enkel zwart/wit wordt over gesproken. De filosofie achter het BRV en de betonstop volg ik: onze biodiversiteit is gehalveerd. Landbouwgebied nog verkavelen, daar moeten we radicaal mee stoppen. Als we als maatschappij willen overleven, hebben we gewoon meer open ruimte nodig. Vlaanderen is in vergelijking met pakweg Frankrijk of Polen, waar je nog kilometers kunt rijden zonder één gebouw tegen te komen, één verstedelijkt gebied. Ik mis vooral een duidelijke langetermijnvisie in ons beleid.”

Revive mikt steeds meer op het buitenland voor reconversie. Is hier het werk dan gedaan?

Nicolas: “Een van de redenen waarom we internationaal doorgroeien, is omdat de grote brownfields in Vlaanderen opgelost zijn of omdat ze geen economisch verhaal meer hebben, denk aan een aantal brownfields van staalbedrijven in Wallonië. Nieuwe bedrijfsparken ontwikkelen zich daar rond Charleroi en Luik, dichtbij logistieke knooppunten. Ik versta de ideologische discussie ‘Als we nu nog zoveel industriegrond hebben, willen we geen meter afgeven of er moet compensatie komen’, maar we hebben vooral nood aan een langetermijnvisie. Welk soort economie willen we? Ik was onlangs in de Roemeense stad Cluj, het Silicon Valley van Roemenië, met heel veel techbedrijven en kenniswerkers. De burgemeester heeft daar beslist dat de industrie uit zijn stad verdwijnt. Punt. Hij wil enkel nog inzetten op tech en innovatie. De tewerkstelling en toegevoegde waarde zijn er nu veel groter per vierkante meter. Mensen herscholen zich, er komt nieuwe infrastructuur en het aantal passagiers in de lokale luchthaven verdubbelt elk jaar. Dat is een positieve transformatie voor zijn stad die bovendien niet meer stinkt. Beleidsmatig moeten ook wij eerst weten wat we willen.”

Betonstop

Je kan toch niet zeggen: geen industrie meer. Heel veel diensten zijn erop afgestemd…

Nicolas: “Dat klopt, maar dan wel op de juiste locaties. Veel van onze investeerders hebben trouwens productiebedrijven. Ik passeer soms met lede ogen langs het bedrijvenpark in Kortrijk met de vier Daltons (bedrijventerrein Evolis, op de vier windturbines zie je de koppen van de Daltons, red.). Het bedrijvenpark is goed ontsloten, maar er zijn naar ik begrijp duizend en een regels uitgevonden voor bedrijven die er binnen mogen én niet binnen mogen, met als gevolg dat het niet snel genoeg ten volle ontwikkeld raakt. Dat is jammer.”

Karel: “Confederatie Bouw is vooral bezorgd over die rechtszekerheid. Als vastgoedbedrijven nu investeren in grond of een brownfield, wat kunnen ze er binnen tien jaar nog mee aanvangen? Andere vaststelling: we moeten verdichten, okay, maar dan zullen we ook hoger moeten bouwen, en dat geldt evengoed voor appartementen als bedrijven. De klassieke Vlaamse dorpskernen zullen er helemaal anders uitzien. Dat moeten we als maatschappij ook beseffen en aanvaarden.”

Nicolas: “Ruimtelijk rendement is hét modewoord nu. Op gewestelijk niveau is iedereen mee, maar als je een project lokaal moet vergund krijgen, ligt dat al veel moeilijker. Elke stad heeft zijn bouwcode en -reglement…”

Karel: “Er wordt nu al kleiner en kleiner gebouwd door de wijzigende demografie met o.a. eenoudergezinnen en veel jongeren die een klein appartement van 60 vierkante meter verkiezen omdat ze niets groters meer kunnen kopen. Maar sommige gemeenten laten ons niet toe om zo klein te bouwen, alhoewel de vraag er is.”

Nicolas: “Klopt. Ook de perceptie rond wonen in de stad is nog steeds problematisch. We moeten onze steden beter verkopen, ze zijn al veel aangenamer om in te wonen dan vroeger. Het grootste deel van onze kopers zijn nu vijftigplussers die nu al iets kopen voor als ze in pensioen gaan.”

Terug naar de bedrijventerreinen. Waar kan je verweven met andere functies, waar niet?

Steven: “Wanneer het gaat om niet-vervuilende of niet-hinderlijke industrie, hebben steden en gemeenten doorgaans geen probleem om ruimte te voorzien. Denk maar aan de vele wetenschapsparken nabij hogescholen of universiteiten. Vaststelling: er is bedrijvigheid die perfect te verweven valt met de woonfunctie en bedrijvigheid die niet te verweven is. Iedereen wil de meest propere bedrijvigheid in zijn gemeente, maar als elke gemeente zo redeneert, dan zitten we met een probleem. Het onderscheid tussen wat je kunt verweven en wat niet, moet duidelijker in daden omgezet worden. En voor de niet-verweefbare industrie moeten we echt een reserve (minimale ijzeren voorraad, sdk) houden, want anders gaan we op een bepaald moment geen meter meer over hebben. Dus: zoveel mogelijk verwevenheid als het kan, maar waar het niet kan, reserveer afzonderlijk ruimte aan niet-verweefbare industrie en houd deze reserve op peil.”

Nicolas: “Industrie moet volgens mij aan snelwegen liggen. In het Brussels gewest kan je op de meeste industriegronden nu ook woningen bouwen. Bedrijven trekken daardoor weg, maar uiteraard ook omdat ze onbereikbaar zijn. Woningen bovenop bedrijven bouwen is soms een nieuw idee dat wordt gelanceerd, maar is constructief en financieel haast onmogelijk. Waar ik wel in geloof is de creatie van kleine, stedelijke industrieterreinen waarbij je niet verweeft. De ideale plek voor de parketlegger, loodgieter en installateur centrale verwarming, wiens klanten vlakbij zitten.” Karel: “Als je zulke entiteiten in de stad kunt inclusteren, wordt het woon-en werkverkeer gereduceerd. Hoeveel mensen staan niet dagelijks twee uur in de file? Een IT-bedrijf in Wichelen, een klein dorp waar wij ook gevestigd zijn, kan nu young potentials aantrekken omdat die de files spuugzat zijn.”

De regelgeving vanuit de gewesten, provincies, gemeenten en intercommunales wordt er ook niet eenvoudiger op. Kunnen jullie nog volgen?

Steven: “Vlaanderen wil werk maken van een instrumentendecreet. Dat decreet moet de nodige tools voorzien om te komen tot realisatie van ruimtelijke projecten. Via een hervorming van de planbatenheffing wil het instrumentendecreet in de toekomst een verruiming van de bouwmogelijkheden onderwerpen aan een heffingsplicht van 25 tot 50 % op de vermoede meerwaarde. Een vorm van winstafroming bij verruiming van bouwmogelijkheden kan in bepaalde omstandigheden billijk zijn, maar een heffing van 25 tot 50 % is arbitrair en buiten proportie.”

Nicolas: “Dan mag je je winkel sluiten.”

Steven: “Er is ook veel kritiek op. We moeten méér doen met minder ruimte en hoger bouwen om het ruimtelijk rendement te verhogen, okay, maar dan voert men tegelijkertijd een heffing in, waarbij je je de vraag stelt: welke winst blijft er nog over? Op die manier worden alle goed bedoelde intenties inzake ruimtelijk rendement, verdichting en verhoging meteen ondergraven. Dat is een perverse situatie. Ik heb ook genoeg dossiers gezien waarbij een bedrijf via een planologisch attest of nieuw ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) net vraagt om heel hoog te bouwen, bijvoorbeeld voor een koelinstallatie met geautomatiseerde stockage, maar dan zegt men: ‘Neen, die hoge toren is geen mooi zicht’. Nicolas: Voor het bedrijfspark in Machelen moesten we alle bedrijfsgebouwen tegen elkaar bouwen van de hogere overheid. Zo creëer je meer ruimtelijk rendement, maar voor één logistiek bedrijf ging dat niet, want zij moeten rond het gebouw kunnen rijden. Dat mocht niet en nu is er een parking- en mobiliteitsprobleem. Men maakt zoveel regels bij in plaats van er enkele af te schaffen en meer opties open te houden, zodat je strategische keuzes kunt maken die toch geënt zijn op specifieke contexten.”

Karel: “De overheid wordt vaak als eerste geconfronteerd met de nadelige gevolgen van haar eigen regels. Dat leidt in sommige dossiers tot rare kronkels. De intercommunales, die de bedrijventerreinen ontwikkelen, leveren redelijk goed werk, maar ook daar is het gezond boerenverstand soms zoek. Welk nut heeft het dat ieder perceel op een bedrijventerrein een groenscherm aanlegt als buffer? De duurzaamheidsvoorwaarden zijn soms te streng.” Nicolas: “De Duurzaamheidsmeter is een ideaal negotiatie-instrument om naar de overheid en de buurt te gaan. Je kan nooit 10 op 10 halen, maar 8 op 10 is ook een schitterend rapport.”

Ik hoor hier vooral een pleidooi voor rechtszekerheid en pragmatisch denken…

Karel: “Onze grootste bekommernis is dat we heel zwaar de perceptie tegen hebben dat we als aannemers en projectontwikkelaars betonboeren zijn die Vlaanderen maximaal willen verharden. Dat is helemaal niet waar. Daar vechten we hard tegen. We streven naar een totaalbeleid waarbij we allemaal kunnen blijven werken en wonen, rekening houdend met een veranderende demografie. Wij zijn niet de boeman.” Steven: “We zitten met een nalatenschap uit het verleden, zoals lintbebouwing. Als je de historische ruimtelijke wanorde wil gaan ordenen, kom je niet toe met enkele miljoenen die je wil spenderen aan mensen die hun oprit willen ontharden, maar dan spreek je over miljarden. Er is nog altijd geen financiële oplossing. Ondertussen creëer je paniek bij mensen die nog een stukje grond hebben.” Misschien moeten we sowieso een andere naam verzinnen voor betonstop?

Nicolas: “Wat denk je van ‘openruimteplan’? Uiteindelijk willen we allemaal hetzelfde: voldoende nieuwe appartementen, woningen, kantoren, bedrijven én open ruimte.”

 

Ik mis vooral een duidelijke langetermijnvisie in ons beleid

De basisprincipes van het beleidsplan zijn goed, maar pas ze toe met gezond verstand

Een tuin of weide wordt ook als ingenomen ruimte beschouwd en dit wordt verkeerd naar voor gebracht in de pers

Domestic Services
Banque de Luxembourg
Deloitte
ING
Logo Mensura
Proximus
SD  Worx
BovaEnviro+
G4S
Soundfield
Jobat