Zo gaan we goed, zo gaan we beter
Meer snelheid maken, een sterkere administratieve afstemming en meer duidelijkheid van in het begin voor de privépartij moeten de bedoeling zijn.
Vilvoorde ademt industriële geschiedenis uit. Vooral ten zuiden van het stadscentrum is dat tastbaar, gedomineerd door het hoge viaduct en de aan Renault herinnerende bebouwing. Maar zaken keren, want in de historische oude industriële wijk tussen het zeekanaal Brussel-Schelde en de spoorweg Brussel-Mechelen worden verspreid terreinen gesaneerd en staan nieuwe woon- en industriële projecten op stapel.
PSR Brownfield Developers uit Gent, veruit de grootste brownfieldontwikkelaar in Vlaanderen, heeft verschillende projecten lopen in Vlaanderen. Daarvan worden er elf binnen een brownfieldconvenant ontwikkeld. Voor de projecten in de regio Vilvoorde, het gebied rond ‘De Molens’ als onderdeel van het zogenaamde ’Watersite–project’, gaat het om een convenant tussen de stad Vilvoorde, de Vlaamse regering, OVAM en de projectvennootschappen van de ontwikkelaar PSR. Daarin zijn afspraken gemaakt voor de vlotte en efficiënte realisatie van het project. ‘Watersite’ bekleedt een sleutelpositie binnen het toekomstbeeld van de stad Vilvoorde. Het gaat om een grootschalig reconversieproject voor de ganse Vilvoordse kanaalzone. De verouderde bedrijvenzone wordt er omgetoverd in deels een bedrijvenzone en deels in een totaal nieuwe stadswijk met ruimte voor wonen, werken en recreatie. Verder worden de oude site van Tessenderlo Chemie en de verlaten site van Fabricom aangepakt en krijgt het vervuilde terrein van Mottay & Pisart een nieuwe bestemming.
“Natuurlijk waren we al een tijdje rond die dossiers aan het werk”, zegt Joris Goossens, CEO van PSR. “De eigendomsstructuur van de terreinen langs het zeekanaal en de Zenne bleek zeer versnipperd. Het vergt bijgevolg heel wat tijd om de nodige verwervingen te kunnen realiseren. Een lange doorlooptijd is bovendien eigen aan brownfieldprojecten. De terugverdientijd is bijgevolg veelal lang. Voor elk project is het wikken en wegen. Verrassingen komen er altijd, maar we hebben doorheen de jaren heel wat kennis opgebouwd om onze risico’s goed te kunnen inschatten.”
rendabel
Voor de brownfieldontwikkelaar staat het vast dat er maar één juiste manier is om brownfields te herontwikkelen. “Voorop staat waardecreatie. Je moet dus de exit of de eindbestemming van je project kennen of kunnen inschatten. Wordt het bijvoorbeeld een woonzone of een bedrijfszone? Ken je de eindbestemming niet, dan saneer je namelijk ofwel te veel, ofwel te weinig.” PSR neemt bij elk project het onroerend goed en de saneringsplicht over, tegen een vaste prijs. Hoe zwaarder de vervuiling en historiek, hoe hoger de saneringskosten en het risico op verrassingen. “Om een herinrichting van een brownfield rendabel te maken, en dus economisch haalbaar, moeten we die kosten kunnen terugverdienen. Met een convenant tussen de verschillende partijen worden dergelijke projecten beter haalbaar voor een projectontwikkelaar.”
De overheidsbijdrage, vandaag vastgelegd in de convenanten, kan financieel zijn, maar dat hoeft niet noodzakelijk altijd. De Gentse brownfieldontwikkelaar pleit voor een snellere realisatietijd van de te ontwikkelen brownfields door een sterkere administratieve afstemming. Er gaat vandaag immers kostbare tijd verloren doordat de betrokken administraties onvoldoende op elkaar afgestemd zijn. PSR mist vandaag vooral een globale visie, bijvoorbeeld tussen ruimtelijke ordening en milieu. “Als er een parkeergarage wordt gepland, zouden we die misschien best daar bouwen waar we meters vervuilde grond moeten weggraven. Dat kan beter, het denken van het begin tot het einde, over de muurtjes heen.” Het bedrijf ziet bijgevolg veel potentieel in niet-financiële instrumenten om de ontwikkeling van brownfields in Vlaanderen aan kracht en volume bij te zetten. Joris Goossens: “Het aanpakken van brownfields vergt een integrale aanpak. We merken dat er onvoldoende samenspraak is en te weinig gekeken wordt over de domeinen heen. In bepaalde dossiers kunnen we bijvoorbeeld geen beroep doen op subsidies uit de leegstandsheffing, aangezien het stedenbouwkundig attest ontbreekt, waardoor we in cirkels draaien en aan ontwikkelingssnelheid inboeten. Nochtans zien we tal van mogelijkheden waarbij de overheid een sterke ondersteunende en faciliterende rol kan opnemen. Het Agentschap Ondernemen is in dat kader een mooi voorbeeld van hoe tal van administratieve taken gebundeld kunnen worden. Daarnaast denken we dat daar waar de reguliere huidige kanalen vaak ontoereikend zijn om werkelijk ondersteunend te kunnen werken, er via een algemeen overkoepeld kanaal alsnog mogelijkheden aangereikt moeten kunnen worden. Zodat daar waar het huidige systeem faalt - mits een versoepeling van de regelgeving - alsnog rechtstreeks de nodige ondersteuning kan geboden worden.”
onzeker
OVAM, de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij, schat het aantal risicogronden in Vlaanderen op 76.200 sites. Daarvan worden nu enkele honderden hectare ontwikkeld. In maart van dit jaar lanceerde de Vlaamse regering een nieuwe oproep om projecten in te dienen. Die projecten maken hierdoor opnieuw kans om van een aantal flankerende maatregelen van een convenant te genieten. Bij het indienen van een project is dat echter niet zeker. “De overheid zou de ontwikkeling van deze brownfields kunnen versnellen en er kan aan het huidige systeem van de convenanten nog positief gesleuteld worden”, stelt Joris Goossens. “Het systeem van oproepen creëert immers onzekerheden. Er is vandaag geen enkele garantie op succes van het verkrijgen van de ondersteuningsmaatregelen. Tot op heden zijn er twee oproepen gelanceerd. Dat heeft 26 goedgekeurde projecten opgeleverd. Maar tussen het afsluiten van de convenant en de eerste oproep is bijna twee jaar verlopen, wat veel te lang is.”
PSR deelt vanuit haar jarenlange ervaring sites op in vier groepen. “A-sites zijn voor de greenfields. Daarvoor zijn geen convenanten nodig, aangezien ze op een klassieke manier herontwikkeld kunnen worden. Als we over brownfields spreken, dan hebben we het over B- en C-sites. Met B-sites bedoel ik sites die alleen economisch ontwikkeld kunnen worden wanneer de overheid flankerende maatregelen voorziet, zoals bijvoorbeeld vrijstelling van registratierechten. C-sites zijn de moeilijk te saneren of meer vervuilde brownfields. Daar volstaat het flankerend beleid niet en is er bovenop nog een subsidiërende tussenkomst of hefboomfinanciering van de overheid nodig. D-sites zijn de echte blackfields. Die zouden eveneens op een meer efficiënte manier kunnen aangepakt worden, door het vastgoed aan het milieurisico te koppelen. Je zou een aantal sites als B- of C-brownfield kunnen erkennen en er automatisch de mogelijkheden van een convenant en de eventuele financiële tegemoetkoming aan kunnen koppelen. De inspiratie kan komen van de procedure die nu al geldt voor stadsvernieuwingsprojecten. Nu weet je als privé-investeerder nooit of er een convenant zal afgesloten worden en wat de uiteindelijke inhoud daarvan zal zijn. Je weet dus niet waaraan je begint en of je wel een tegemoetkoming zal krijgen. Dat zet een rem op het aantal projecten. De heersende onzekerheid, het ontbreken van een globale visie en het gebrek aan snelheid zorgen ervoor dat een groot aantal projecten om economische redenen niet zal worden aangepakt”.
Over brownfields
Definitieve cijfers zijn er niet, maar naar schatting zouden zo’n 76.200 sites op de Vlaamse kaart als brownfield ingekleurd kunnen worden. Brownfields zijn gronden die verontreinigd zijn of die zodanig verwaarloosd of aangetast zijn dat ze kennelijk slechts opnieuw gebruikt kunnen worden na structurele werken.
Omdat de ruimte in Vlaanderen schaars is en elke beschikbare grond dus beter benut moet worden, stimuleert de Vlaamse regering de opkuis en het herontwikkelen van brownfields. Dat is goed, want de ontwikkeling van brownfields is een van de pistes die kunnen leiden tot een bijkomende beschikbare oppervlakte aan bedrijventerreinen. Daarenboven wordt door het toewijzen van nieuwe industriële activiteiten, huisvesting en recreatie aan eerder gebruikt land elders open ruimte gevrijwaard.
Om de ontwikkeling van brownfieldterreinen ook economisch interessant te maken, heeft de Vlaamse regering een specifiek Brownfielddecreet uitgevaardigd. Het decreet dateert van 30 maart 2007 en biedt de ruimte om van bepaalde juridische en administratieve regels af te wijken en convenanten af te sluiten. Het convenant moet de herontwikkeling van een brownfield voor de privé-investeerder een haalbare kaart maken. In zo’n convenant maakt de Vlaamse overheid afspraken met de projectontwikkelaar en de andere partijen die bij het project betrokken zijn, zoals een stad of gemeente en OVAM. Er worden faciliterende maatregelen afgesproken, zoals bijvoorbeeld een vrijstelling van registratierechten en van financiële zekerheden ten aanzien van OVAM.
Vorig jaar werden 21 brownfieldconvenanten goedgekeurd. Begin maart kwamen er daar nog eens vijf bij: in Erembodegem, Sint-Pieters-Leeuw, Tongeren, Kluisbergen en Zwijnaarde. In het huidige systeem publiceert de Vlaamse regering een oproep om projecten in te dienen, waarna geïnteresseerde partijen 60 dagen hebben om een projectdossier in te dienen. Zo verscheen op 22 maart nog een nieuwe oproep in het Belgisch Staatsblad, wat maakt dat geïnteresseerde partijen tot half mei hebben om een dossier in te dienen.
Voka-opinie
Voorrang aan economische ontwikkeling
Voka staat achter de specifieke aandacht die in Vlaanderen gegeven wordt aan brownfieldontwikkeling.
In discussies over ruimte komt telkenmale de schaarste aan grond in Vlaanderen boven. Iedereen in deze kleine regio is gebonden aan zuinig ruimtegebruik. Dat neemt niet weg dat een bijkomende ruimtevraag vanuit het bedrijfsleven meer dan gerechtvaardigd is. Een van de pistes om tot die bijkomende oppervlakte te komen, is de opwaardering van brown- of zelfs blackfields. Vaststelling is echter dat slechts een beperkte oppervlakte aan herontwikkelde terreinen terug beschikbaar wordt voor economische ontwikkeling, en dat omwille van de rendabiliteit van de projecten. (Te) vaak wordt gekozen voor woningbouw, om de eenvoudige reden dat de hierdoor gecreëerde meerwaarde noodzakelijk is om de sanering en ontwikkeling rendabel te maken. Wanneer het de Vlaamse regering menens is met de (her)ontwikkeling van bijkomende bedrijventerreinen, dan ligt in het wegwerken van die lacune wellicht een deel van de oplossing. Een mogelijke piste om dat te realiseren kan de introductie van een hefboomfinanciering zijn, eventueel gekoppeld aan een resultaatsverbintenis. Een piste die wat Voka betreft meegenomen moet worden bij de evaluatie van het brownfielddecreet.
Auteur : Hans Housen
Bron : Vokatribune mei 2010